Anschlussfinanzierung

Anschlussfinanzierung

Die Anschlussfinanzierung ist ein wichtiges Thema beim Annuitätendarlehen als Immobilien- oder Baudarlehen. Hier bleibt in der Regel nach Ablauf der Zinsbindung noch eine Restschuld für das Eigenheim übrig, die erneut finanziert werden muss. Für den Darlehensnehmer stellen sich viele Fragen, denn schließlich möchte er hier die kostengünstigste Option wählen und die Restschuld schnell tilgen.

Vergleich

Eine Anschlussfinanzierung für die Restschuld muss nicht zwangsläufig bei der Bank durchgeführt werden, die das Erstdarlehen gewährt hat. Jedes beliebige Kreditinstitut, das den Immobilienkredit anbietet, kommt in Frage, ebenso wie Kreditvermittlungen für die Baufinanzierung.

Um die zahlreichen Angebote passend zu den eigenen Voraussetzungen leichter sondieren und vergleichen zu können, hat sich der Online-Kreditrechner für Immobilen bewährt. Damit lässt sich nach Eingabe weniger Daten eine neue Anschlussfinanzierung berechnen.

Der Baufinanzierungsvergleich listet Anbieter mit aktuell günstigen Zinsen auf. Interessierte können mehrere Angebote einholen. Die abschließenden Konditionen werden immer nach den persönlichen und finanziellen Voraussetzungen des potentiellen Kreditnehmers kalkuliert. Über den Vergleichsrechner gelangen Interessierte direkt zur Anbieterseite und können sich darüber informieren, für welche Kundengruppen der Immobilienkredit verfügbar ist, z.B. Rentner, Selbstständige, Angestellte.

Gleiche Bank oder Bank wechseln?

Vor Ablauf der Zinsbindungsfrist setzt sich die Bank, bei der das Erstdarlehen aufgenommen wurde, oft ist das die Hausbank, mit dem Kreditnehmer in Verbindung und unterbreitet ihm Vorschläge zur Anschlussfinanzierung. Oder sie möchte bei kurzer Zinsbindungsfrist schon im Vorhinein die passende Anschlussfinanzierung vereinbaren. Immerhin hat sie ein Interesse daran, dass der Kreditkunde möglichst lange erhalten bleibt. Diese Angebote sollten jedoch nicht vorschnell angenommen werden, denn der freie Kreditmarkt eröffnet hier noch mehr Möglichkeiten, gerade in Sachen Einsparpotential.

Zunächst sollte ein Angebotsvergleich verschiedener Anbieter durchgeführt werden, um einen fundierten Überblick zu erhalten. Durch unverbindliche Online-Kreditkonditionen-Anfragen bei favorisierten Anbietern kann eine erste Auswahl getroffen werden. Dann folgt der Abgleich mit dem Angebot der Hausbank, bevor die endgültige Entscheidung fällt.

Übernimmt eine andere Bank die aus der bestehenden Finanzierung resultierende Restschuld, spricht man von einer Umschuldung. Diese kann eine satte Ersparnis bedeuten, wenn die Restschuld relativ hoch ist. Handelt es sich um eine geringe Restschuld ist die Prolongation, die Verlängerung des bestehenden Kredits mit einer Zinsanpassung und einer neuen Zinsbindung, mitunter die günstigere Lösung.

Eine Umschuldung stellt den Kreditnehmer vor einen gewissen Arbeitsaufwand, den er bei der aktuellen Bank nicht hat. Es sind Unterlagen und Dokumente zusammenzustellen, die für den neuen Antrag gefordert werden. Die bestehende Hypothek oder Grundschuld wird von der bisherigen auf die neue Bank übertragen, was eine Änderung im Grundbuch bewirkt. Damit einher gehen Kosten für den geänderten Eintrag im Grundbuch und Notarkosten, die entweder durch Eigenkapital gedeckt oder in die Finanzierungssumme für die Restschuld miteinkalkuliert werden. Eine attraktive Anschlussfinanzierung bietet dennoch oftmals eine sehr hohe Ersparnis im Gegensatz zum Angebot des bisherigen Kreditgebers und ist trotz Kosten und Aufwand immer noch günstig.

Wer grundsätzlich auf diesen Aufwand und die damit verbundenen Kosten verzichten möchte, ist bei der aktuellen Bank besser aufgehoben. Letztlich kommt es auf die tatsächlichen Konditionen und die Gesamtersparnis an, die durch Vergleich verschiedener Angebote ersichtlich werden.

Einzuhalten sind weiterhin Fristen, die sich auf die Zinsbindung des bestehenden Darlehens beziehen. Soll beispielsweise ein Annuitätendarlehen mit 10-jähriger Zinsbindung bereits nach 7 Jahren umgeschuldet werden, so verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung, die je nach Restsumme empfindlich hoch ausfallen kann.

Besonderheit: KfW Bank und KfW-Darlehen

Zinsvergünstigte KfW-Darlehen für den Bau, den Kauf oder die Sanierung/Modernisierung von Immobilien ermöglichen große Sparvorteile. Die Kredite der KfW können nicht für eine Umschuldung genutzt werden. Handelt es sich um ein bestehendes KfW Darlehen, bei dem die Vertragslaufzeit länger als die Zinsbindung ist, so kommt nur die Weiterführung des Darlehens zu neuen Zinskonditionen bei der KfW in Frage. Sind Vertragslaufzeit und Sollzinsbindung identisch und es ist noch eine Restschuld vorhanden, so kann diese nur über eine Anschlussfinanzierung durch eine andere Bank getilgt werden. Eine Erhöhung der Kreditzinsen ist wahrscheinlich, da die Zinssätze der KfW schon sehr niedrig liegen. Hier sollten sich Kreditnehmer schon vor Abschluss eines KfW-Darlehensvertrages ausführlich beraten lassen.

Welche Unterlagen

Um die Anschlussfinanzierung im Rahmen einer Umschuldung zu beantragen, sind zahlreiche Unterlagen einzureichen. Je nach Kreditinstitut können die Anforderungen einfacher oder spezieller gestaltet sein. Im Wesentlichen benötigen Antragsteller folgende Nachweise und Dokumente:

  • Gültiger Personalausweis
  • Selbstauskunft der Schufa (wird zunehmend gefordert)
  • Einkommensbelege: Lohn- oder Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate oder Rentenbescheid oder letzte Einkommensteuererklärung (Selbstständige)
  • Nachweis über Eigenkapital (Sparbücher, Kontoauszüge, Bausparvertrag, Lebensversicherung)
  • Kopie des abzulösenden Darlehensvertrages, Belege über die Höhe der Restschuld
  • Unterlagen zum Objekt (Haus, Eigentumswohnung) oder Bauvorhaben: Flurkarte, Lageplan, aktueller Grundbuchauszug, Grundriss, Wohn- und Nutzflächenberechnung, Berechnung des umbauten Raumes, Lichtbilder vom Haus oder der Wohnung, Baupläne, Baubeschreibungen, Nachweis Wohngebäudeversicherung, Erbbaurechtsvertrag, notarielle Teilungserklärung, ggf. Immobilienneubewertung, wenn erhebliche wertsteigernde Maßnahmen stattgefunden haben

Ab wann

Anschlussfinanzierungen sind, wie der Begriff schon erkennen lässt, für die Zeit nach der Zinsbindungsfrist gedacht. Je nach Zinsfestschreibung lohnt sich die Planung der Anschlussfinanzierung durchaus viele Jahre früher, um sich günstige Konditionen zu sichern.

Beträgt die Zinsbindung länger als 10 Jahre, so ist eine Vorausplanung kaum möglich und bei einem niedrigen festgelegten Zins auch nicht nötig. Nach 10 Jahren, gerechnet ab dem Zeitpunkt der vollständigen Darlehensauszahlung, kann der Kreditnehmer nach § 489 BGB von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Wenn der Zins beispielsweise auf 15 Jahre festgeschrieben ist, kann er nach 10 Jahren kündigen und muss keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Das bietet sich an, wenn die aktuellen Zinsen niedrig liegen und in Zukunft ein Anstieg zu erwarten ist. Gerade bei langen Festschreibungen bis 20 Jahre oder 30 Jahre zeigt sich dann durch eine zinsgünstige Umschuldung eine hohe Ersparnis.

Bei kurz- und mittelfristigen Zinsbindungen, z.B. 4 Jahre, 5 Jahre und bis zu 10 Jahren, bringt es entscheidende Vorteile, sich so früh wie möglich mit der Anschlussfinanzierung zu beschäftigen und die Entwicklung des Zinsniveaus genau zu beobachten. Hier besteht die Möglichkeit, sich aktuell günstige Zinsen für Jahre im Voraus zu sichern.

Fristen

Entsprechend der jeweiligen Zinsbindung sollten Fristen für die Anschlussfinanzierung im Auge behalten werden.

Bei Zinsbindungen bis zu 10 Jahren kann die Anschlussfinanzierung dann beginnen, wenn die Zinsbindung ausgelaufen ist. Es reicht allerdings nicht, sich erst kurz vor knapp mit Konditionen und Details auseinanderzusetzen, denn zum Ablösezeitpunkt der Restschuld sollte die Anschlussfinanzierung schon unter Dach und Fach sein. Diese Fristen sind bei Zinsbindungen bis zu 10 Jahren relevant:

5,5 Jahre bis 1 Jahr vor Ablauf der Zinsbindung: Ein Forward-Darlehen, mit dem sich zum entsprechenden Zeitpunkt das aktuelle Zinsniveau für die Anschlussfinanzierung sichern lässt, kann abgeschlossen werden. Je länger die Vorlaufzeit für den günstigen Zinssatz ist, umso höher fällt der Zinsaufschlag aus. Bei Abschluss des Forward-Darlehens bis zu einem Jahr im Voraus verzichten viele Anbieter auf einen Zinsaufschlag.

½ Jahr vor Ende der Zinsbindung sollte nun definitiv mit der Einholung und dem Vergleich von Angeboten unabhängiger Banken oder Kreditinstitute/Kreditvermittlungen begonnen werden. Passende Anschlussfinanzierungen lassen sich auch online berechnen.

3 Monate bevor die Zinsbindung endet, meldet sich die Bank, bei der Immobilien- oder Baukredit laufen und macht ein Angebot für die Verlängerung. Jetzt ist es auch für einen Angebotsvergleich höchste Eisenbahn.

Zu beachten ist, dass zum Ende der Zinsbindung die Restschuld ohne Verlängerung oder Anschlussfinanzierung sofort fällig ist. Deshalb muss gerade die Umschuldung rechtzeitig initiiert werden, damit es nicht zu längeren Verzögerungen kommt. Bis alle Unterlagen zusammengetragen und auch von der neuen Bank ausgewertet sind, vergehen immerhin einige Wochen.

Geht die Zinsbindung über 10 Jahre hinaus, z.B. 10,5, 15, 20, 30 Jahre, ist eine Kündigung des Darlehensvertrage mit einer Frist von 6 Monaten ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Der Darlehensnehmer muss also bei niedrigem Zinsniveau nicht weiter ausharren, sondern kann die Restschuld problemlos über eine Umschuldung und zu angepassten Konditionen ablösen. Diese Regelung ist mit einem Extra verbunden, dass schon während der Zinsbindung nicht vernachlässigt werden darf. So heißt es genau: 10 Jahre nach Vollauszahlung. Wird der Immobilienkredit nicht direkt nach Vertragsabschluss ausgezahlt, so beginnt die Frist erst ab dem Tag zu laufen, an dem der Kreditnehmer das Darlehen in voller Höhe erhalten hat. Auch relevante Vertragsänderungen, die zu einem Neuvertrag führen, unterbrechen die Frist und sie beginnt wieder von neuem zu laufen.

Checkliste

Bei der Anschlussfinanzierung lässt sich vieles optimieren und verbessern, was vielleicht beim Erstdarlehen mangels Information und Kenntnis auf der Strecke geblieben ist. Jetzt gilt es, das Beste aus den Angeboten herauszuholen, damit die Restschuld zügig beglichen ist und das Einsparpotential hoch ausfällt.

So zeigt sich die Vorgehensweise:

  • Fristen entsprechend der Zinsbindung im Auge behalten
  • Entwicklung des Zinsniveaus verfolgen
  • Ablösedatum und Ablösebetrag ermitteln
  • Eigenkapitalmöglichkeiten prüfen
  • Frühzeitig Verkehrswertgutachten in Auftrag geben
  • Mögliche monatliche Ratenhöhe ermitteln (Nebenkosten, Versicherungsprämien, etc. einkalkulieren)
  • Parameter der Anschlussfinanzierung anpassen, um Zinskosten zu reduzieren: Sondertilgungen, höhere Tilgungsrate, Volltilgerdarlehen
  • Online-Kreditrechner nutzen (Zinsen, Tilgungssatz, Tilgungsplan)
  • Online-Angebotsvergleich durchführen/Angebot von der aktuellen Bank/Hausbank anfordern
  • Benötigte Unterlagen zusammentragen
  • Bei ausgewählten Anbietern eine Kreditkonditionen Anfrage stellen, Vergleich mit dem Angebot der aktuellen Bank/Hausbank
  • Entscheidung und Umsetzung der Anschlussfinanzierung

Forward Darlehen

Heute schon an morgen denken – Mit dem Forward-Darlehen, das ausschließlich als Anschlussfinanzierung beantragt werden kann, sichern sich Kreditnehmer aktuell niedrige Zinsen für bis zu 5,5 Jahre im Voraus. Läuft beispielsweise die Zinsbindung in 3 Jahren ab und zeigt sich das Zinsniveau aktuell sehr günstig, es ist jedoch mit steigenden Zinsen zu rechnen, lohnt sich der direkte Abschluss des Forward Darlehens. Für die Vorlaufzeit berechnen viele Banken einen Zinsaufschlag, der vorsorglich einen möglichen entgangenen Zinsgewinn ausgleichen soll. Je länger diese Zeit ist, umso höher fällt der Aufschlag aus. Spätestens 1 Jahr vor Ablauf der Zinsbindung muss das Forward Darlehen abgeschlossen werden.

Ansonsten bleibt bei einem Forward-Darlehen alles beim Alten, denn es handelt sich ebenfalls um ein Annuitätendarlehen mit Zinsbindung und konstanter Rate. Auch für Forward Darlehen ist ein Angebotsvergleich angeraten. Den richtigen „Einstiegszeitpunkt“ zu finden, gelingt, wenn Zinsentwicklung und Zinsprognose aufmerksam verfolgt werden. Interessierte sollten sich nicht scheuen, sich zu diesem Thema beraten zu lassen.

Fallen Grundbuchkosten an?

Ja, Grundbuchkosten fallen an, diese können allerdings niedrig gehalten werden, wenn Hypothek oder Grundschuld übertragen statt gelöscht und neu eingetragen werden. In diesem Fall spricht man von einer Abtretung. Die bisherige Finanzierungsbank stellt dazu eine Abtretungserklärung für den neuen Gläubiger aus. Diese Erklärung wird notariell beglaubigt und die Änderung im Grundbuch eingetragen. Den „Abtretungsvorgang“ regeln die Banken unter sich, so dass der Kreditnehmer im Prinzip keinerlei Wegeaufwand hat. Er trägt jedoch die Kosten dafür, die sich nach der Höhe von Hypothek oder Grundschuld bemessen und bei der Abtretung überschaubar im niedrigen bis mittleren dreistelligen Bereich liegen. Die Grundschuld ist in diesem Fall nicht nachrangig. Es kann auch eine Teilabtretung in Höhe der benötigten Summe erfolgen, wobei der Rest der Grundschuld dann gelöscht wird.

Anschlussfinanzierung abgelehnt – Was tun?

Ist die Anschlussfinanzierung geplatzt oder wurde nicht genehmigt, bedeutet das keineswegs das Ende aller Bemühungen. Es kann daran gelegen haben, dass der Antragsteller nicht alle Voraussetzungen erfüllt hat oder bankenspezifische Gründe dagegen gesprochen haben. Aber wie sagen die Kölner so treffend: „Jeder Jeck is anders“ und so ist auch jede Bank in ihren Vergabekriterien unterschiedlich. Der Vergleich für Anschlussfinanzierungen bietet weitere Anbieter, die einen Versuch lohnen.

Alles wieder auf Anfang heißt die Devise. Dabei sollten auch gleich nochmals alle Unterlagen auf Vollständigkeit, Übersichtlichkeit und Plausibilität überprüft werden. Was oftmals vernachlässigt wird, ist die Kontrolle der Schufa-Selbstauskunft. Mitunter finden sich hier Unstimmigkeiten oder gar fehlerhafte Eintragungen, die dringender Korrektur bedürfen. Wer keine Selbstauskunft eingeholt hat, sollte dies unbedingt vor der nächsten Anfrage nachholen, um sich Gewissheit zu verschaffen, dass nicht die eigene unzureichende Bonität Grund für die Ablehnung war. Ein zweiter Kreditnehmer kann oftmals Wunder bewirken, denn er bietet für die Bank zusätzliche Sicherheit.

Auch trotz Schufa Eintrag lässt sich eine Anschlussfinanzierung über seriöse Kreditvermittlungen für den Schweizer Kredit realisieren, wenn die Einkommensvoraussetzungen erfüllt sind.

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