Immobilienkredit Vergleich

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ImmobilienkreditEine eigene Immobilie ist eine profunde Absicherung für das Alter, vorausgesetzt, sie ist gut in Schuss und bestens gewartet. Sie bietet Sicherheit, das Maximum an Privatsphäre und bildet für viele echte Heimat ab. Doch bevor all das in Erfüllung geht, muss erst einmal jede Menge Geld in die Hand genommen werden, denn ohne ein Immobiliendarlehen oder eine Baufinanzierung können sich heute nur die wenigsten den Traum vom eigenen Haus oder der Eigentumswohnung leisten.

Es gilt jede Menge zu beachten, denn der Finanzierungsmarkt hält nicht nur verschiedene Kredite für Immobilien bereit, sondern es kommen auch viel Papierkram, Erledigungen, Behördengänge auf den Kreditkunden zu. Vor allen Dingen ist die Entscheidung für eine Immobilienfinanzierung immer eine große Rechenaufgabe, es braucht Geduld und den intensiven Kredit Vergleich für Immobilien. An erster Stelle steht die umfangreiche Information, um weder in die Schuldenfalle noch in die falsche Finanzierung zu geraten.

Welche Voraussetzungen gelten für einen Immobilienkredit?

Die Beantragung einer Bau- oder Immobilienfinanzierung setzt folgende Punkte voraus:

  • Volljährigkeit des Antragstellers
  • Wohnsitz in Deutschland
  • Regelmäßiges Einkommen oberhalb der Pfändungsgrenze 1
  • Sehr gute Bonität
  • Kein negativer Schufa-Eintrag
  • Der Objektwert der Immobilie muss über dem Darlehensbetrag liegen

Zu beachten ist die Altersgrenze, die viele Banken, auch aufgrund der Wohnimmobilienkreditrichtlinie, setzen und die von Institut zu Institut variieren kann. Diese steht auch im Zusammenhang mit der Kreditlaufzeit

Ggf. können weitere Sicherheiten, ein zweiter Kreditnehmer oder Bürgen notwendig werden. Eigenkapital und ein hohes Einkommen erhöhen die Chancen auf den Immobilienkredit deutlich.

Welche Unterlagen werden für ein Immobiliendarlehen benötigt?

Diese Dokumente und Unterlagen sollte der Kreditnehmer vollständig und in der von der Bank geforderten Ausführung vorlegen können. Das gilt auch für einen zweiten Kreditnehmer oder Bürgen:

  • Gültiger Personalausweis
  • Einkommensnachweise 2
  • Eigenkapitalnachweis 3
  • Alle erforderlichen Unterlagen zur Immobilie:
    • Entwurf des Kaufvertrags
    • Bauzeichnungen
    • Baubeschreibungen
    • Wohnflächenberechnung
    • Kostenvoranschläge
    • Flurkarte
    • Lageplan
    • beglaubigter Grundbuchauszug
    • Fotos der Immobilie
    • Aufstellung über geplante Eigenleistungen
    • bei Eigentumswohnungen ist eine Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft erforderlich

Die Bank oder das kreditgebende Institut kann je nach Darlehensart und Einzelfall weitere spezifische Unterlagen verlangen. Daher ist es im Vorfeld angeraten, sich genau zu erkundigen, um Zeit und Wege zu sparen und alles komplett vorlegen zu können. Das beschleunigt auch die Kreditbearbeitung.

1 Als Einkommen werden Lohn- und Gehaltszahlungen aus einem abhängigen, unbefristeten Beschäftigungsverhältnis, Einnahmen aus einer selbstständigen, freiberuflichen oder gewerblichen Tätigkeit, Rentenbezüge und Miet- oder Pachteinnahmen gewertet.
2 Lohn- und Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate, bei Selbstständigen/Freiberuflern Einkommenssteuerbescheid, Nachweis seit wann die Tätigkeit ausgeübt wird, ggf. weitere betriebliche Auswertungen (EÜR, GuV, Bilanz), Renten- oder Pensionsbescheid, Nachweise über Miet- und Pachteinnahmen, wenn vorhanden
3 Kontoauszüge, Vertragsunterlagen bei Geldanlagen oder Bausparverträgen

Wieviel Eigenkapital

Eine Immobilienfinanzierung gestaltet sich wesentlich einfacher und günstiger in den Konditionen, wenn Eigenkapital vorhanden ist. Empfohlen werden 20 bis 30 % des Kaufpreises (inkl. Grundstück) plus die Kaufnebenkosten (10 bis 15%), die sich aus verschiedenen Posten zusammensetzen. Gleiches gilt auch für den Bau einer Immobilie, wobei hier die gesamten Errichtungskosten, Grundstückserwerb und Nebenkosten für den Eigenkapitalansatz ausschlaggebend sind.

Je höher der Eigenkapitalanteil ist, umso niedriger gestalten sich Zinsen, Ratenhöhe und Laufzeit der Immobilienfinanzierung. Unterm Strich kostet der Immobilienkredit deutlich weniger und das Kreditausfallrisiko verringert sich. Je nach Höhe der Darlehenssumme kann vom dem kreditgebenden Institut Eigenkapitel explizit gefordert werden. Mit der Wohnimmobilienkreditrichtlinie von 2016, die Banken hinsichtlich der Beratung härter in die Pflichten nimmt und strengere Vergaberegeln aufgestellt hat, geht die Tendenz auch zu höheren Eigenkapitalquoten.

Ist kein Eigenkapital vorhanden, schauen die Banken besonders genau bei Bonität und Einkommen hin, wenn eine Vollfinanzierung ins Auge gefasst wird. Um das Risiko zu minimieren, wird dann oftmals eine Restschuldversicherung abgeschlossen, die mit weiteren Kosten verbunden ist. Auch die Immobilie wird genauer hinsichtlich Lage und Zustand unter die Lupe genommen.

Eigenkapital lässt sich schon frühzeitig ansparen, z.B. durch einen Bausparvertrag oder anderweitige Rücklagen. Alternativ können auch wertvolle Vermögensgegenstände durch den Verkauf zu Eigenkapital für das Immobiliendarlehen gemacht werden. Bevor es an die Vollfinanzierung geht, sollten alle Möglichkeiten ausgeschöpft sein.

Kredithöhe

Die Höhe des Darlehensbetrages sollte lieber großzügiger als zu knapp bemessen werden. Unterscheiden lässt sich bei den Grundlagen zur Berechnung in den Kauf einer Immobilie oder den Bau einer Immobilie, denn in beiden Fällen wird ganz unterschiedlich kalkuliert. Dennoch gibt es eine wichtige Faustregel: Der Kreditbetrag (inkl. Nebenkosten) muss durch den Wert der Immobilie gedeckt sein, da diese als Sicherheit dient. Ist ein Haus beispielsweise 120.000 Euro Wert, liegt der Beleihungswert bei 90% oder 108.000 Euro, was der Kredithöhe entspricht.

Beim Kauf einer neuen oder gebrauchten Immobilie fallen neben dem reinen Kaufpreis die so genannten Kaufnebenkosten an, zu denen Grunderwerbssteuer, Notar- und Gerichtskosten, Gebühren für Grundbucheintrag oder Änderungen im Grundbuch sowie Maklercourtage gehören.

Weiterhin können als Nebenkosten des Kaufes auch Sanierungs- und Modernisierungskosten zu Buche schlagen, die im Vorfeld genau ermittelt werden sollten. Nicht wenige kaufen gerne Schnäppchenhäuser mit einem großen Renovierungsstau, allerdings ohne im Vorhinein ein präzises Gutachten eingeholt zu haben. Das kann dann richtig teuer werden und im Rahmen der laufenden Finanzierung zu Schwierigkeiten führen, wenn aufgestockt werden muss.

Ebenfalls bei den Nebenkosten einzukalkulieren sind Umzugskosten, insbesondere, wenn es mit einem immensen Hausstand in das neue Eigenheim geht und Transportunternehmen gebucht werden müssen. Ein kleines finanzielles Polster für eine mögliche Überbrückung in Pension oder Hotel zwischen Auszugstermin aus der alten Wohnung und Einzugstermin in die gekaufte Immobilie ist ein Punkt, der oft unterschätzt wird.

Die Kalkulation für den Darlehensbetrag beim Neubau einer Immobilie ist weitaus umfangreicher, denn hier muss vom Architektenhonorar über Baugenehmigung, Ausführung durch Bauträger, Grundstückserwerb sowie Erschließungs- und Anschlusskosten bedeutend mehr zusammengetragen werden, als beim Kauf. Auch hier schlagen die o.g. Nebenkosten mit Ausnahme der Maklergebühren zu Buche.

Sind Kauf- oder Baukosten plus aller relevanten Nebenkosten im konkreten Fall ermittelt, wird vorhandenes Eigenkapital inkl. der Nebenkosten von der Summe abgezogen und die vorläufige Darlehenshöhe steht fest. Entscheidend für den tatsächlichen Betrag ist jedoch die Beleihungssumme, die sich aus dem Objektwert ergibt. Bei einer 110-Prozent-Finanzierung (Vollfinanzierung) deckt der Darlehensbetrag die vollen Kauf- oder Baukosten plus Nebenkosten. Die 100-Prozent-Finanzierung verzichtet zwar auf Eigenkapital, aber die Nebenkosten sind vom Kreditnehmer aufzubringen.

Im Rahmen einer Baufinanzierung kann auch die so genannte Muskelhypothek in Betracht kommen, bei der Eigenleistungen des Bauherrn die Arbeitslohnkosten von Handwerkern verringern und somit auch den Kreditbedarf. Um hier die richtige Darlehenshöhe anzusetzen, wird eine Beratung beim Baufinanzierer empfohlen.

Zu berücksichtigen sind zudem staatliche Fördermittel der KfW für energetische Bau- oder Sanierungsmaßnahmen, barrierefreie Umbauten oder Einbruchschutz, welche die Darlehenssumme verringern können.

Laufzeit

Die Laufzeit wird allgemein als Zeitspanne bezeichnet, innerhalb welcher ein Kredit vollständig zurückgezahlt werden kann. Bei einem Immobiliendarlehen sieht das etwas anders aus, denn hier kommt die so genannte Sollzinsbindung ins Spiel. Sie bezeichnet den Zeitraum, in dem der Sollzins festgeschrieben ist und unverändert bleibt. Die Sollzinsbindung kann zwischen 5 und 30 Jahren betragen. Danach ist noch eine Restschuld vorhanden, die mit einer Anschlussfinanzierung beglichen wird und die Laufzeit entsprechend verlängert. Daher ist eine pauschale Laufzeit für Immobilienfinanzierungen als Annuitätendarlehen nicht zu nennen. Eine Ausnahme bildet das Volltilgerdarlehen, bei dem Zinsbindung und Laufzeit identisch sind.

Die Laufzeit richtet sich weiterhin nach dem Zinsniveau und dem gewählten Tilgungssatz. Liegt das aktuelle Zinsniveau niedrig, können Kreditnehmer von günstigen Zinsen profitieren und eine höhere Tilgung ansetzen, was die Laufzeit wiederum verkürzt. Weiterhin kommt es auf das persönliche Budget und die damit verbundene maximale Ratenhöhe an. Soll diese möglichst niedrig liegen, wird sich auch die Darlehenslaufzeit verlängern.

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Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital

Banken und Kreditinstitute sehen Finanzierungen mit Eigenkapital am liebsten. Das minimiert ihr Risiko und das des Kreditnehmers. Wenn jedoch keine oder nur sehr geringe Rücklagen vorhanden sind, finden sich zwei weitere Möglichkeiten: Die 100- oder 110-Prozent-Finanzierung. Bei einer 100-Prozent-Finanzierung wird der gesamte Darlehensbetrag als Kredit gewährt, alle Nebenkosten, die mit dem Erwerb oder der Errichtung der Immobilie im Zusammenhang stehen, bezahlt der Kreditnehmer selbst. Bei einer 110-Prozent-Finanzierung werden auch diese Kosten durch den Kredit gedeckt. Daher spricht man hier von einer Vollfinanzierung.

Die Vollfinanzierung ist jedoch mit längeren Darlehenslaufzeiten, höheren Zinsen und demzufolge höheren Gesamtkreditkosten verbunden. Zudem muss das fehlende Eigenkapital durch eine hervorragende Bonität und eine gewisse Einkommenshöhe ausgeglichen werden. Es können anderweitige Sicherheiten zusätzlich verlangt werden. Auf die Immobilie wird eine Grundschuld eingetragen, weshalb der Immobilienwert den Darlehensbetrag nicht unterschreiten darf.

Immobilienkredit ohne Schufa

Der Immobilienkredit ohne Schufa oder trotz negativer Schufa hört sich verlockend an, doch was bedeutet das überhaupt? Ganz allgemein: Eine Bonitätsprüfung wird zwar meist durchgeführt, das Resultat hat jedoch keinen Einfluss auf die Kreditvergabe. Das heißt, auch Personen mit einem schlechten Scoring oder negativen Schufa-Einträgen können einen Immobilienkredit erhalten. Zudem wird der Kredit nicht in der Schufa vermerkt. Solche Angebote werden auch als „Schweizer Kredit“ bezeichnet, weil die kreditgebenden Banken ihren Sitz in der Schweiz oder im Ausland haben. Deutsche Kunden können ihn über Kreditvermittlungen beantragen. Dennoch ist der Kredit ohne Schufa kein Freifahrtbrief für jedermann, denn die Anforderungen an Einkommen und Sicherheiten sind höher, ebenso wie der Zins und die Gesamtkreditkosten. Auch eine Grundschuld kann eingetragen werden. Weiterhin müssen Verbraucher genau Acht geben, dass sie nicht an unseriöse Kreditvermittler geraten, die hohe Vorkosten und Vermittlungsprovisionen in Rechnung stellen. Für Verbraucher, die ohnehin ein knappes Budget und ein geringes Einkommen haben, ist der Kredit ohne Schufa keine Alternative. Wenn überhaupt, sollte er das Mittel der letzten Wahl bei kurzen Laufzeiten und nicht allzu hohen Kreditbeträgen sein.

Wieviel kostet der Immobilienkredit?

Zinsen

Für die Bereitstellung des Immobiliendarlehens wird der Sollzins p.a. berechnet. Dieser orientiert sich am aktuellen Zinsniveau und wird auf die gewählte Dauer festgeschrieben. Eine weitere Zinsgröße, der noch mehr Beachtung geschenkt werden sollte, ist der effektive Jahreszins, der die tatsächlichen Kosten für den Immobilienkredit beinhaltet. Neben dem Sollzins werden im Effektivzins u.a. Vermittlungs- und Bearbeitungsgebühren, Zinsfestschreibungsdauer, Tilgungskosten, Auszahlungskurs berücksichtigt. Bei einem Kreditvergleich sollte demnach zuerst der effektive Jahreszins ins Auge springen. Ein günstiger Immobilienkredit ist der mit dem niedrigsten effektiven Jahreszins. Eine Vergleichbarkeit ist aber nur bei identischer Zinsfestschreibungsdauer gegeben. Die Laufzeit zeigt sich als Zünglein an der Waage, denn je länger sie ausfällt, umso höher liegen die Zinsen.

Ratenhöhe

Die monatliche Rate bei einem Immobiliendarlehen wird durch die Parameter Darlehenssumme, Sollzins, Tilgungssatz und Laufzeit/Sollzinsbindung bestimmt. Doch bevor es an das Austangieren der idealen Ratenhöhe geht, ist eine Budgetrechnung unerlässlich. Mit ihr lässt sich ermitteln, wieviel Geld nach der Gegenüberstellung von Einnahmen und Ausgaben für die Kreditrate übrig bleibt. Bei dieser Berechnung müssen gerade die Ausgaben um Reserven für unvorhergesehene Investitionen und für den persönlichen finanziellen Spielraum erhöht werden. Diese Rechnung ist auch für die Bank von Bedeutung, wenn der Antrag gestellt wird. Der Betrag, der unterm Strich herauskommt, stellt die maximale Höhe der Kreditrate dar. Durch eine lange Sollzinsbindung und ein Anschlussdarlehen mit längerer Laufzeit lässt sich die Ratenhöhe verringern, was aber den Immobilienkredit auch wesentlich teurer macht.

Art der Tilgung

Die Tilgung bezeichnet die Rückzahlung des geliehenen Geldes, der Tilgungssatz gibt den jährlichen Prozentsatz der Darlehensrückzahlung an. Je höher er liegt, umso schneller ist der Kredit abgetragen. Eine Darlehensrate setzt sich aus Zins- und Tilgungsanteil zusammen. In der Praxis werden die Annuitätentilgung, die Ratentilgung, die Volltilgung und die Sondertilgung unterschieden.

Beim Annuitätendarlehen bleibt die Monatsrate konstant, dennoch verändert sich im Laufe der Zeit die Zusammensetzung von Zins- und Tilgungsanteil. Der Tilgungsanteil steigt mit jedem weiteren Monat, der Zinsanteil wird geringer. Das resultiert aus der Abnahme der Restschuld, wodurch auch die Zinsen sinken, die auf die Restschuld berechnet werden.

Die sogenannte Ratentilgung kennzeichnet sich durch einen konstanten Tilgungsanteil während der gesamten Laufzeit, der Zinsanteil sinkt jedoch kontinuierlich. Dadurch reduziert sich auch die monatliche Darlehensrate. Jede gezahlte Rate verringert die Restschuld und somit auch die Grundlage für die Zinsberechnung, was den Zinsanteil Monat für Monat reduziert.

Wird ein Volltilgerdarlehen für die Immobilienfinanzierung abgeschlossen, so wird der Darlehensbetrag während der Zinsbindungsfrist vollständig zurückgezahlt. Daraus resultiert eine deutlich höhere Monatsrate im Gegensatz zur Annuitäten- oder Ratentilgung.

Sondertilgungen sind mit Sonderzahlungen gleichzusetzen, bei denen eine Summe X direkt in die Tilgung einfließt und somit die Restschuld reduziert.

Zu erwähnen sind auch Darlehen mit endfälliger Tilgung. Während der Darlehenslaufzeit werden nur die Kreditzinsen bezahlt. Die komplette Tilgung erfolgt am Ende der Laufzeit. In der Praxis ist diese Tilgungsart eher die Ausnahme als die Regel.

Sollzinsbindung

Im Kreditwesen wird von variablen und festen Sollzinsen gesprochen. Die Konditionen für den Immobilienkredit richten sich nach den Marktzinsen. Marktzinsen können sich verändern, sind also variabel. Bei Krediten mit variablem Sollzins passt das Kreditinstitut den Zins an das Marktniveau an. Für Kreditkunden bedeutet dies Unsicherheit, denn genauso schnell wie er rapid sinken kann, ist eine drastische Erhöhung denkbar. Daher wird der Sollzins für eine bestimmte Zeit festgeschrieben – die Sollzinsbindung. Der Kreditnehmer kann zwischen einer Sollzinsbindung von 5 bis 30 Jahren wählen. Je länger die Sollzinsbindung, umso höher fällt der Zinsaufschlag aus, denn die Bank will sich mögliche Zinsverluste bezahlen lassen.

Wer vor einer Darlehensaufnahme steht, stellt sich zurecht die Frage: Kurze oder lange Sollzinsbindung? Die Entscheidung richtet sich nach den Prognosen des Zinsniveaus. Empfohlen wird die Taktik, bei aktuell hohem Zinsniveau aber zu erwartenden sinkenden Zinsen eine kurze Sollzinsfestschreibung zu wählen (3 bis 5 Jahre). Zeigen sich die Marktzinsen günstig und es ist mit steigenden Zinsen zu rechnen, bietet sich eine längerfristige Sollzinsbindung an.

Sondertilgungen

Durch Sondertilgungen kann der Immobilienkredit schneller zurückbezahlt werden, die Restschuld verringert sich je nach Höhe spürbar. Diese Sonderzahlungen sind jedoch kein allgemein standardisierter Vertragsbestandteil, sondern richten sich nach den Optionen, welche die Bank oder das Kreditinstitut anbietet. Die Ausgestaltung zeigt sich unterschiedlich. So sind Sondertilgungen je nach Anbieter auf eine Einmalzahlung in bestimmter Höhe pro Jahr begrenzt oder dürfen über den Tilgungszeitraum gesamt einen festgelegten Prozentsatz nicht überschreiten. In jedem Fall müssen sie schriftlich in den Vertrag aufgenommen sein, damit der Kreditnehmer sie auch leisten kann. Sondertilgungen werden von einigen Kreditgebern mit zusätzlichen Kosten belegt, die den Sollzins erhöhen. Für den Kreditkunden lohnt sich die Vereinbarung von Sonderzahlungen grundsätzlich. Noch besser ist es, wenn dafür keine Extrakosten berechnet werden. Denn im Leben kann man auch mal zu Geld kommen und was ist da sinnvoller, als es in die schnellere Rückzahlung des Immobiliendarlehens zu investieren.

Staatliche Fördermittel

Bei der Immobilienfinanzierung winkt hohes Sparpotential durch staatliche Förderungen. Bekannt sind hier die zinsgünstigen Darlehen und Zuschüsse der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau). So werden zahlreiche Maßnahmen im Zusammenhang mit Immobilien gefördert. Im Fokus stehen für Privatpersonen Fördermittel für den Bau oder Kauf von energieeffizienten Häusern sowie die energetische und/oder barrierefreie Sanierung und Modernisierung von Bestandsimmobilien. Wer beispielsweise ein älteres Haus kaufen möchte und hier eine alte Heizungsanlage gegen eine moderne energieeffiziente austauscht, erhält einen satten Zuschuss oder ein zinsgünstiges Darlehen für dieses Vorhaben. Gleiches gilt für Fenster und Dachmaßnahmen, die den Energiestandards der KfW gerecht werden. Zuschüsse und Darlehen müssen grundsätzlich vor der Maßnahme oder dem Kauf beantragt werden. Die Bearbeitung und Abwicklung erfolgt über Banken und Kreditinstitute, an die sich der Kreditnehmer wendet. Darlehen der KfW sind zudem mit einer dreijährigen tilgungsfreien Zeit ausgestattet, in der nur Zinsen gezahlt werden, was die Monatsrate niedrig hält. Es lohnt sich, diese Mittel auszuschöpfen und sich genauestens zu informieren. Die Einsparsummen sind beträchtlich und liegen bei Kombination von Zuschüssen oder Darlehen sogar im mittleren fünfstelligen Bereich.

Einsatzmöglichkeiten

Immobilienkauf

Der Immobilienkredit kann für den Hauskauf (Neubau oder Bestandsimmobilie), den Wohnungskauf (Eigentumswohnung) oder den Grundstückskauf eingesetzt werden. In der Praxis überwiegt der Anteil an Darlehen für Bestandsimmobilien, auch mit Renovierungs- und Sanierungsbedarf. Eigentumswohnungen werden vielfach durch ein Immobiliendarlehen finanziert.

Hausbau

Der Hausbau ist bei jungen Familien nach wie vor beliebt und setzt einen wichtigen Meilenstein für die Zukunft. Wer nach modernsten Energiestandards baut, kann von stattlichen Förderdarlehen und Zuschüssen profitieren. Hier bietet sich auch eine Finanzierung mit Muskelhypothek an, bei der Eigenkapital durch Eigenleistungen ersetzt oder aufgestockt wird. Sie ist allerdings nicht zu unterschätzen, gerade, wenn Job, Familie und Arbeit am Neubau unter einen Hut zu bringen sind.

Modernisierung

Die Modernisierung hat in den letzten Jahren zu einem starken Anstieg von Immobiliendarlehen geführt. Barrierefreie Umbauten sind längst nicht mehr nur Sache von angehenden Senioren, sondern sollten schon frühzeitig in Angriff genommen werden. Aus eigener Tasche können die oft umfangreichen Maßnahmen nur wenige bewältigen. Auch hier sollten staatliche Fördermittel ins Auge gefasst werden.

Sanierung

Der Immobilienkredit für die Sanierung von alten Bestandsimmobilien hat nach wie vor Hochkonjunktur. Veränderte Klimaverhältnisse, Energieeinsparung und Umweltschutz erfordern Nachrüstungen in alten Häusern und Wohnungen, die hohe Kosten verursachen. Das fängt beim Dach an und hört bei Heizungsanlage und Fenstern noch nicht auf.

14 Tage Widerrufsfrist

Auch bei Baufinanzierungen und Immobilienkredit hat der Verbraucher ein gesetzliches Widerrufsrecht und kann vom geschlossenen Vertrag zurücktreten. Dieses beträgt in der Regel 14 Tage. Bereits erhaltene Darlehensbeträge sind bei Rücktritt zurückzuzahlen. Die Widerrufsbelehrung muss dem Kunden bereits vor Vertragsabschluss und in der vom Gesetzgeber geforderten Form vorgelegt werden. Ist die Widerrufsbelehrung fehlerhaft und entspricht nicht den gesetzlichen Anforderungen, so hat das auch nach Vertragsabschluss weitreichende Auswirkungen. Die Kündigung des Vertrages ist dann auch zu jedem späteren Zeitpunkt möglich, wenn der Mangel festgestellt wurde. Besondere Bedeutung hat eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung und die damit verbundene Kündigungsmöglichkeit des Kunden für die Vorfälligkeitsentschädigung. Die Bank kann diese bei einem solchen vorzeitigen Ausstieg nicht vom Kreditnehmer verlangen. Die Widerrufsbelehrung sollte daher, ggf. auch durch einen Anwalt, gerade bei derartigen Verträgen mit hohen Summen geprüft werden.

Anschlussfinanzierung

Das Forward-Darlehen ist eine Option der Anschlussfinanzierung für die Restschuld. Mit diesem Darlehen kann sich der Kreditnehmer aktuelle Zinskonditionen bis zu fünf Jahre im Voraus sichern. Somit erhält er die Anschlussfinanzierung bei günstigem Zinsniveau zu diesen Konditionen und kann besser planen. Das Forward-Darlehen wird fünf Jahre vor Ablauf der Sollzinsbindung beantragt. Der Kreditgeber berechnet dafür einen Zinsaufschlag. Das Forward-Darlehen ist vorteilhaft, wenn steigende Zinsen zu erwarten sind. Ist es aber abgeschlossen und die Zinsen sinken, so ist der Kreditnehmer an diesen Vertrag gebunden und zahlt für die festgelegte Sollzinsbindungsdauer die höheren Zinsen.

Häufige Fragen

Immer wieder stellen sich Verbrauchern zahlreiche Fragen zum Immobiliendarlehen oder der Baufinanzierung, auf der es hier Antworten gibt. Allerdings ist zu bedenken, dass es gerade im Kreditwesen und bei Finanzierungen dieser Art auch immer auf den Einzelfall ankommen kann.

Wie lange dauert die Auszahlung eines Immobilienkredits?

Sind alle Unterlagen, Nachweise, Dokumente, etc. vorhanden, geht es auch mit der Bearbeitung des Antrags und der Auszahlung zügig voran. Der Kreditnehmer muss also sehr gute Vorarbeit leisten und viele Wege absolvieren. Ist das der Fall, dann ist das Immobiliendarlehen in einem Zeitraum von zwei Wochen bewilligt und ausgezahlt. Meist verzögern sich Auszahlungen, weil der Antrag durch fehlende Unterlagen nicht abschließend geprüft werden kann. Einen Sonderfall stellt die Auszahlung zu einem späteren Zeitpunkt dar, wenn der Darlehensbetrag nicht direkt abgerufen wird. Dann berechnet die Bank so genannte Bereitstellungszinsen.

Antrag abgelehnt – Was nun?

Wer gut plant und noch besser beraten und vorbereitet ist, dem wird eine Absage für den Kredit wohl kaum ins Haus flattern. Denn schon bei einer Beratung wird deutlich, ob alle Voraussetzungen erfüllt werden können. Die Gründe für eine Ablehnung sind nämlich vielfach bei den mangelhaften Voraussetzungen zu suchen. Diese können sein:

  • Unzureichende Bonität, negativer Schufa-Eintrag
  • Zu viele weitere Kredite oder Verbindlichkeiten
  • Einkommen liegt zu niedrig
  • Altersgrenze überschritten
  • Die Dauer der Selbstständigkeit ist nicht ausreichend
  • Unstimmigkeiten in den Unterlagen, fehlende Belege
  • Immobilienwert und somit der Beleihungswert für die Grundschuld zu niedrig
  • Fehlendes Eigenkapital oder fehlende zusätzliche Sicherheiten

Grundsätzlich gilt: Wahrheitsgemäße Angaben machen, alle Verbindlichkeiten und Kredite anführen, Schufa-Selbstauskunft einholen und prüfen, Dokumente vollständig und fristgerecht einreichen.

Ein neuer Immobilienkredit muss nicht aussichtlos sein, denn aus Fehlern lernt man bekanntlich. Auch wenn die Kreditinstitute nicht zur Nennung von Gründen verpflichtet sind, so lehnen sie auch nicht ohne Grund oder willkürlich ab. Mitunter ist die Darlehensvariante ungeeignet für die eigenen Voraussetzungen. Ein erneutes Gespräch kann Licht ins Dunkel bringen. Oder es wird ein Kreditvergleich durchgeführt und ein neuer Anlauf genommen. Auch ein Immobiliendarlehen ohne oder bei negativem Schufa-Eintrag ist bei seriösen Kreditvermittlungen realisierbar.

Kredit für eine Immobilie vorzeitig ablösen – Ist das möglich?

Möglich ja, aber im Kreditvertrag nicht als bedingungslose Option vereinbart. Der kreditgebenden Bank ist natürlich daran gelegen, dass das Darlehen zurückgezahlt wird. Bei einer vorzeitigen Auflösung hat sie mit Zinsverlusten zu rechnen. Daher muss die Bank einer frühzeitigen Ablösung, sei es durch Umschuldung oder Zahlung der Restschuld aus eigener Tasche, zustimmen und kann dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, die in Abhängigkeit der Restschuld einen empfindlich hohen Betrag ausmachen kann. Eine vorzeitige Ablösung sollte genauestens durchgerechnet sein und lohnt sich nur, wenn der Betrag für die Entschädigung keinen gravierenden finanziellen Einschnitt bedeutet.

Darlehensnehmer können einen Immobilienkredit nach 10 Jahren ordentlich kündigen (Sonderkündigungsrecht gemäß § 489 BGB) und müssen dann keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Die Frist läuft ab dem Tag, an dem das Darlehen vollständig ausbezahlt ist. Werden zwischenzeitlich Änderungen am Darlehensvertrag vorgenommen, startet die Frist ab dem Zeitpunkt der Änderungen erneut. Unbedingt einzuhalten ist die Kündigungsfrist von sechs Monaten vor Ablauf der Frist. Ist die Kündigungsfrist abgelaufen, muss die Restschuld innerhalb von zwei Wochen beglichen sein. Abwarten und Tee trinken kann sich also durchaus lohnen. Die Restschuld kann dann auch im Rahmen einer Umschuldung abgelöst werden.

Zinsen steuerlich absetzen – Geht das?

Die Zinsen für die per Darlehen finanzierte Immobilie können steuerlich abgesetzt werden, wenn die Immobilie dem Zweck der Einkommenserzielung dient. Das ist beispielsweise der Fall bei der Vermietung von Immobilien oder der Verpachtung von Grundstücken. Miet- oder Pachteinnahmen stellen Einnahmen im Sinne des Steuergesetzes dar. Somit können die Zinsen für den Kredit steuerlich geltend gemacht werden. Auch die Nutzung von Immobilien, um einer selbstständigen, freiberuflichen oder gewerblichen Tätigkeit nachzugehen und damit Einnahmen zu erzielen, ermöglicht den Ansatz von Darlehenszinsen.

In welcher Höhe die Zinsen angesetzt werden können, entscheidet sich nach dem Anteil der privat bzw. der zur Einnahmenerzielung genutzten Fläche. Ist die Immobilie komplett vermietet, können die Zinsen in voller Höhe angesetzt werden, gleiches gilt für Geschäftsräume die ausschließlich als solche genutzt werden. Wird die Immobilie privat wie auch geschäftlich genutzt oder es ist nur eine Wohnung innerhalb des Hauses vermietet, können die Zinsen nur im Anteilsverhältnis geltend gemacht werden. Hierunter fällt auch das häusliche Arbeitszimmer in der Immobilie, die über ein Darlehen finanziert wird. Eine weitere Option ist die Zweitwohnung, die beruflich erforderlich ist. Wurde für deren Erwerb ein Immobilienkredit aufgenommen, können die Zinsen steuerlich geltend gemacht werden.

Gibt es eine Absicherung bei Arbeitslosigkeit?

Ja, die gibt es und zwar mit verschiedenen Möglichkeiten für Arbeitnehmer, Angestellte oder Selbstständige:

  • Restschuldversicherung: Wird oft zusammen mit dem Darlehen abgeschlossen und in der monatlichen Rate berücksichtigt, wodurch diese höher ausfällt
  • Risikolebensversicherung
  • Berufsunfähigkeitsversicherung
  • Arbeitslosenversicherung

Eine Prüfung der Konditionen für die jeweilige Versicherung ist angeraten, denn oftmals finden sich hier deutliche Unterschiede bei den Anbietern. Das kreditgebende Institut kann den Abschluss einer entsprechenden Versicherung auch fordern, um sich zusätzlich abzusichern.

Immobilienkredit auch für Selbstständige?

Selbstständige, Freiberufler und Gewerbetreibende haben es deutlich schwerer, eine Immobilienfinanzierung zu erhalten. Gerade wenn sie als Singles allein im Leben stehen und ihr Geld verdienen, sieht es auch mit Sicherheiten und Bürgen meist nicht so rosig aus. Allerdings ist es nicht unmöglich, wenn sowohl Banken als auch Antragsteller den vor allen Dingen bürokratischen Aufwand nicht scheuen. Hier geben die Experten von Dr. Klein ausführliche Informationen.

Ist ein Immobilienkredit bei Elternzeit möglich?

Die Elternzeit ist für viele Familien ein wahrer Segen, denn sie ermöglicht bis zur Dauer von drei Jahren die eigenständige Erziehung der Kinder und wird bis zu 14 Monate mit dem staatlichen Elterngeld vergütet. In dieser Zeit fallen bei Beschäftigten die regelmäßigen Lohnfortzahlungen des Arbeitgebers weg. Das Elterngeld beträgt etwa 65% des Nettoeinkommens. Ab einer Höhe von 1.800 Euro wird eine Deckelung vorgenommen. Bei Nichtberufstätigen beträgt das monatliche Elterngeld nur etwa 300 Euro.

Grundsätzlich ist auch ein Immobilienkredit während der Elternzeit möglich, wenn es das Einkommen zulässt. In der Praxis lässt sich das bei Alleinerziehenden oftmals aber nur schwer realisieren. Besser zeigt sich die Konstellation, wenn der Ehe- oder Lebenspartner, der sich nicht in Elternzeit befindet, Vollzeit berufstätig ist und als Mitantragsteller fungiert. Elterngeld ist anders als Arbeitslohn nicht pfändbar und daher für die Bank eine Minusoption. Die Elternzeit ist begrenzt und abgängig Beschäftigte, die Elternzeit einlegen, genießen Kündigungsschutz. Sie können also danach ihrer bisherigen Arbeit weiter zum regulären Gehalt nachgehen. Das ist auch ein gutes Argument für die Bank, gerade in Verbindung mit einer anfänglich niedrigeren Rate, die nach der Elternzeit erhöht werden kann.

Erhalten auch Studenten oder Auszubildende eine Immobilienfinanzierung?

Rein Theoretisch sind Kreditnehmer zwischen 20 und 35 Jahren bei den Banken für eine Immobilienfinanzierung gerne gesehen. Dennoch sind Darlehen für den Immobilienkauf oder den Bau eines Eigenheimes für Azubis und Studenten in der Regel kein Thema für Kreditinstitute, anders als beim Konsumentenkredit mit kurzen Laufzeiten und niedrigen Kreditsummen. Der Knackpunkt ist zweifelsohne das niedrige bis überhaupt nicht vorhandene regelmäßige und gesicherte Einkommen. Ausnahmen bestätigten jedoch die Regel, wenn die generellen Voraussetzungen für den Immobilienkredit dennoch erfüllt werden können. Dies ist aber bei volljährigen Studenten und Auszubildenden nur dann der Fall, wenn diese besondere Vermögenswerte, Bausparverträge, Lebensversicherungen, Erbschaften oder Bürgen und Mitantragsteller vorweisen können. Kurzum – Der Immobilienkredit muss rundum abgesichert sein.
Abwegig ist der Gedanke einer Immobilienfinanzierung für diese Zielgruppe überhaupt nicht, wenn der berufliche Lebensweg weitestgehend feststeht und sicher ist. Selbst wenn eine finanzierte Immobilie später durch den Wegzug in eine andere Stadt oder in ein anderes Land nicht mehr selbst genutzt wird, so bietet sie dennoch Sicherheiten für das Alter, z.B. durch Mieteinnahmen oder den Verkauf.

Kann man die Rate / Tilgung nachträglich erhöhen?

Eine Erhöhung der monatlichen Rate oder des Tilgungssatzes ist grundsätzlich möglich, kann jedoch mit Kosten und Vertragsänderungen je nach Institut einhergehen. Verschiedene Banken und Kreditinstitute bieten diesen Service kostenlos an. Andere wiederum lassen sich den Verwaltungsaufwand teuer bezahlen. Falls der Vertrag durch die neue Ratenhöhe oder den veränderten Tilgungssatz verändert wird, beginnt auch die 10-Jahres-Frist neu zu laufen. Besser ist es, von Anfang ein Recht auf Tilgungs- oder Ratenerhöhung im Vertag festzulegen. Dies gilt auch für Sondertilgungen, die bei einem Plus an Kapital geleistet werden können.

Bekommen auch Rentner einen Immobilienkredit?

Mit Ja oder Nein kann diese Frage nicht beantwortet werden, denn sie hängt vom individuellen Status ab. Altersrentner, die das 60. Lebensjahr überschritten haben, bedeuten in Sachen Darlehensrückzahlung, aufgrund der Lebenserwartung, ein höheres Risiko. Insbesondere, wenn es sich um Kredite mit langer Laufzeit handelt. Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie schreibt vor, dass die statistische Lebenserwartung des Kreditnehmers und der Darlehensbetrag im Hinblick auf die Rückzahlung passen müssen. Für hohe Summen wird eine Rückzahlungszeit von 30 bis 40 Jahren kalkuliert, weshalb ein Rentner mit 50 oder 60 Jahren hier schon große Schwierigkeiten haben wird. Bestehen chronische und lebensverkürzende oder gar lebensbedrohliche Krankheiten sinken die Chancen rapide oder die Bank winkt direkt ab. Je jünger der Kreditnehmer, umso höher die Chancen auf eine Bewilligung. Zudem kommt es auch bei Rentnern auf die Einkommensverhältnisse, die Bonität und die zusätzlichen Sicherheiten (z.B. Lebensversicherungen, sonstiges Vermögen) an. Im Zweifel ist es immer eine Einzelfallentscheidung.

Was passiert bei Trennung oder Scheidung?

In Bezug auf den Kreditvertrag ändert sich für die Bank zunächst nichts. Entscheidend ist, ob beide Partner den Kredit gemeinsam aufgenommen haben oder ob nur ein Partner als Kreditnehmer im Vertrag steht. Sind beide Partner Vertragspartner haften sie gleichermaßen und jeder in voller Höhe für die Rückzahlung des Kredits. Ist nur einer der Partner als Kreditnehmer eingetragen, ist er für die Zahlung der monatlichen Raten und die Gesamtrückzahlung allein verantwortlich. Ein etwaiger Bürge wird zur Rückzahlung des Kredits herangezogen, wenn es dem Kreditnehmer nicht mehr möglich ist, die laufenden Raten zu begleichen.

In der Praxis kann jedoch versucht werden, den „Schaden“ zu begrenzen. Hier finden sich folgende Möglichkeiten, entsprechend der konkreten Vertragsverhältnisse:

  • Immobilienkredit nach Trennung oder Scheidung ablösen
  • Umschuldung, ggf. Ersatzdarlehensnehmer anbieten
  • Ein Partner übernimmt die Immobilie und somit auch die gesamten Kreditverpflichtungen was meist mit einer Vertragsänderung oder einem neuen Vertrag einhergeht
  • Abzug der monatlichen Schulden von den Unterhaltszahlungen
  • Miete an den Partner, der aus der gemeinsam abzubezahlenden Immobilie ausgezogen ist
  • Vermietung der Immobilie für die Dauer der Finanzierungszeit
  • Teilung der Immobilie (Zwei- oder Mehrparteienhaus)

Eine einvernehmliche Lösung in diesem Fall zu finden, die für alle Beteiligten sinnvoll ist, erfordert mitunter auch anwaltliche Beratung, daher sei an dieser Stelle darauf hingewiesen.

Was ist die tilgungsfreie Zeit?

Die tilgungsfreie Zeit bezeichnet den Zeitraum, in der die Tilgung bzw. der Tilgungsanteil (nicht jedoch die Zinsen) ausgesetzt ist. Sie sollte jedoch schon bei Vertragsabschluss festgelegt werden, denn nachträgliche Verhandlungen können problematisch sein. So kann beispielsweise im Vertrag geregelt sein, dass ein oder zwei Monate im Jahr als tilgungsfreie Zeit in Anspruch genommen werden können. Die tilgungsfreie Zeit lässt dem Kreditnehmer mehr Luft und ist auch bei drohender Arbeitslosigkeit ein Mittel, um die Zeit ohne Druck und Kreditgefährdung für den Erhalt einer neuen Arbeitsstelle zu nutzen. Dieser „Service“ kann allerdings mit Kosten verbunden sein.

Weiterhin ist eine tilgungsfreie Zeit auch bei den Förderdarlehen der KfW zu finden. Hier beginnt die Tilgung erst einige Jahre nach Darlehensauszahlung, was in dieser Zeit die monatliche Rate senkt.

Kann ich einen Immobilienkredit trotz laufendem Kredit erhalten?

Prinzipiell ja, wobei es auf die konkreten Verhältnisse und die Höhe der Verbindlichkeiten ankommt. Ist die Bonität geschwächt, weil zahlreiche Kleinkredite laufen, überlegt die Bank genauer. Sind bereits Grundschulden vorhanden und existieren Darlehen mit hohen Summen, ist das oft ein Ablehnungsgrund. Liegt der Bonitätsscore wegen mangelnder Zahlungsmoral bei anderen laufenden Kreditschulden gering, wird die Bank ebenso abwinken. Grundsätzlich sollte, auch im Sinne des Kreditnehmers, die Zahlungsfähigkeit aller zu bedienenden Kredite optimal gewährleistet sein. Je weniger Kreditverpflichtungen nebenher laufen, umso besser.

Wann lohnt sich umschulden?

Umschulden beim Immobilienkredit will gut überlegt sein, auch im Hinblick auf die Vorfälligkeitsentschädigung, die selbst einen günstigen Ablösekredit nicht mehr günstig aussehen lässt. Vor Ablauf der 10-Jahres-Frist ist eine Umschuldung mit großem Risiko und finanziellen Verlusten verbunden. Eine Umschuldung lohnt sich generell, wenn der bestehende Immobilienkredit die finanzielle Situation extrem belastet und durch einen günstigeren ersetzt werden kann. Eine Umschuldung vor Ablauf der 10-Jahres-Frist ist dann eine Option, wenn der Zins- und Gesamtkreditvorteil des neuen Kredits unter Berücksichtigung der zu zahlenden Vorfälligkeitsentschädigung unterm Strich immer noch eine ordentliche Ersparnis einbringt. Daher ist es eine Rechen- und Vergleichsaufgabe, ob eine Umschuldung zum aktuellen Zeitpunkt lohnt.

Was sind variable Zinsen?

Variable Zinsen passen sich dem jeweiligen marktüblichen Zins (Euribor-Geldmarktzins) an und zwar immer dann, wenn der sich verändert. Eine Angleichung erfolgt alle drei bis sechs Monate. Der Kreditnehmer eines variablen Darlehens muss quasi jederzeit mit einer Erhöhung oder einer Senkung der monatlichen Rate rechnen. Während die Senkung begrüßt wird, kann die Erhöhung den Kreditnehmer in arge Schwierigkeiten bringen, wenn kein finanzieller Spielraum einkalkuliert wurde. Ein Vorteil dieser Darlehensvariante ist die jederzeitige Kündigung des Kredits mit drei- bis sechsmonatiger Frist ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Dennoch wird der Immobilienkreditmarkt vorrangig von Darlehen mit Sollzinsbindung geprägt, die definitiv mehr Sicherheit in der Rückzahlungsplanung bieten.

Wann darf eine Bank den Immobilienkredit kündigen?

Die Bank kann bei einem Immobilienkreditvertrag von ihrem außerordentlichen Kündigungsrecht Gebrauch machen, wenn der Kreditnehmer entweder mit mindestens 2,5 Prozent des Nennbetrags des Darlehens in Zahlungsverzug ist (§ 498, Abs. 2, BGB) oder ein anderer wichtiger Grund für die Kündigung gemäß § 490 BGB vorliegt. Das kann der Fall sein, wenn es sich um eine wesentliche Verschlechterung der Vermögensverhältnisse oder der Werthaltigkeit, der als Sicherheit hinterlegten Immobilie handelt oder diese droht und die Rückzahlung definitiv gefährdet ist.

Eine außerordentliche Kündigung muss jedoch den gesetzlichen Anforderungen entsprechen, sonst ist sie unwirksam. Beim Zahlungsverzug hat die Bank dem säumigen Kreditnehmer zunächst eine zweiwöchige Frist zur vollständigen Zahlung des rückständigen Betrages in schriftlicher Form zu setzen, die den Hinweis enthält, dass bei Nichteinhaltung das Darlehen gekündigt wird. Weiterhin soll der Vorschlag zu einem Gespräch und einer gütlichen Einigung erfolgen.

Eine fristlose Kündigung sollte immer von einem Experten geprüft werden, um sicherzugehen, dass sie auch wirksam bzw. unwirksam ist. Sollten sich beim Kreditnehmer Zahlungsschwierigkeiten oder eine Verschlechterung der genannten Verhältnisse abzeichnen, ist es sinnvoll, frühzeitig das Gespräch mit der Bank zu suchen. Die Erfahrung zeigt, dass dann in der Regel gute Lösungen gefunden werden.

Ist ein zweiter Immobilienkredit möglich?

Grundsätzlich ja, in der Praxis jedoch, aufgrund der meist ausgeschöpften Beleihung der ersten Immobilie oder des Einkommens, eher selten. Bietet die Beleihung noch Spielraum und zeigen sich Bonität und Einkommen sehr gut, so kann sich durchaus ein zweiter Immobilienkredit, evtl. mit zusätzlichen Sicherheiten und Kreditnehmern, realisieren lassen. Zu erwähnen ist hier auch das so gennannte Nachrangdarlehen für Baufinanzierungen, das zum Tragen kommen kann, wenn das Kapital des erstrangigen Darlehens nicht für die Finanzierung des Bauvorhabens ausreicht. Über dieses spezielle Darlehen sollten sich Verbraucher im Vorfeld ausführlich beraten lassen.

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