Immobilienkredit steuerlich absetzen

Immobilienkredit steuerlich absetzen

Lässt sich ein Immobilienkredit von der Steuer absetzen? In seiner Gesamtheit nicht. Allerdings können Schuldzinsen, also der Zinsanteil der Immobilienfinanzierung, geltend gemacht werden, wenn es sich um Immobilien handelt, mit denen steuerpflichtige Einkünfte erzielt werden.

Bei ausschließlich betrieblich genutzten Immobilien ist die Sachlage ganz klar: Die Schuldzinsen sowie diverse Nebenkosten und laufende Betriebskosten können von der Steuer als Betriebsausgaben abgezogen werden. Da betriebliche Immobilien zugleich zum betrieblichen Anlagevermögen gehören werden sie entsprechend ihrer erwarteten Nutzungsdauer abgeschrieben. Die jährliche AfA mindert ebenso den steuerlichen Gewinn.

Doch wie sieht es mit Immobilien aus, die ausschließlich oder zum Teil von Privatpersonen vermietet werden oder die teils privat und teils geschäftlich genutzt werden? Und wie wird das häusliche Arbeitszimmer steuerlich berücksichtigt? Auf diese Fragen finden sich hier die Antworten, wobei diese als allgemeine Aussagen zu betrachten sind und niemals eine individuelle steuerliche Beratung ersetzen können. In der Praxis sind die einzelnen Gegebenheiten nämlich durchaus komplexer und orientieren sich nicht immer an idealen Bedingungen.

Vermietung

Privatpersonen, die eine Immobilie vermieten, erzielen im Sinne des Steuerrechts Einkünfte. Die werden in der Anlage V, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, erfasst und erhöhen das Einkommen. Wurde für den Bau oder Kauf der Immobilie ein Darlehen aufgenommen, so können die Schuldzinsen in voller Höhe steuerlich als Werbungskosten abgesetzt werden, wenn die Immobilie ausschließlich der Vermietung dient. Dabei ist es unerheblich, ob mehrere Wohnungen/Räume in einem Haus vermietet sind oder das Haus als Ganzes. Gleiches gilt für eine vermietete Eigentumswohnung. Auch Kredite zur Modernisierung, Sanierung oder für den barrierefreien Umbau einer vermieteten Immobilie werden steuerlich berücksichtigt, d.h. die Schuldzinsen dürfen als Werbungskosten angesetzt werden. Denn diese Kredite erfüllen den Zweck, die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung dauerhaft zu sichern.

Steuersenkend wirken sich zudem die jährlichen Abschreibungen, die auf vermietete Immobilien vorzunehmen sind, aus. Die Abschreibung beträgt bei Gebäuden, die bis einschließlich 21. Dezember 1924 gebaut wurden, 2,5 % der Anschaffungskosten, bei Gebäuden nach diesem Datum 2% der Anschaffungskosten. Sonderabschreibungen sind für denkmalgeschützte Immobilien oder Immobilien in einem so genannten Sanierungsgebiet möglich. Auch Anschaffungsnebenkosten und Geldkosten wie Damnum, Disagio, Bearbeitungs- und Auszahlungsgebühren, lassen sich steuerlich geltend machen.

Wird ein unbebautes Grundstück mit Bauabsicht über einen Kredit erworben, dann können Schuldzinsen und Kaufnebenkosten abgezogen werden, wenn auf dem Grundstück explizit eine Mietimmobilie entstehen soll. Der Abzug ist ebenfalls möglich, wenn Bauerwartungsland erworben wird und mit der Baugenehmigung in absehbarer Zeit zu rechnen ist.

Im Falle einer vorzeitigen Umschuldung des Darlehens für die vermietete Immobilie kann die dafür anfallende Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten angesetzt werden, vorausgesetzt die Immobilie bleibt auch weiterhin vermietet.

Nicht selten gibt es die Konstellation, dass ein Teil der Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt und der andere vermietet wird. Hier empfehlen Experten, zwei Kredite, je einen für den eigens genutzten und den vermieteten Teil aufzunehmen. So können Schuldzinsen und sonstige Werbungskosten genau den Teilen zugeordnet werden, was auch das Finanzamt begrüßt. In der Praxis funktioniert das jedoch nur beim Kauf oder Neubau einer Immobilie, wenn von vorneherein feststeht, dass ein Teil vermietet wird. Oft entscheiden sich Immobilienbesitzer erst im Alter, nach dem Tod von Angehörigen oder bei Trennung und finanziellen Engpässen dazu, einen Teil der Immobilie zu vermieten. In diesem Fall sind die Schuldzinsen wie auch weitere abzugsfähige Kosten nur anteilig für die vermietete Fläche anzusetzen.

Private und betriebliche Nutzung einer finanzierten Immobilie

Eine weitere Konstellation zeigt sich mit der Mischnutzung von privatem Wohnraum und betrieblichen Räumen in einer finanzierten Immobilie. Hier sind gleich mehrere Parameter zu berücksichtigen, um Schuldzinsen richtig steuerlich zu behandeln. Kreditzinsen dürfen nur auf den betrieblichen Teil angesetzt werden, was eine anteilige Berechnung entsprechend der betrieblich genutzten Fläche erfordert. Steuerlich handelt es sich um Betriebsausgaben. Das Finanzamt erwartet hier eine genaue Aufstellung, wenn es für privat und betrieblich genutzten Anteil keine separaten Darlehensverträge gibt.

Der Anteil der betrieblich genutzten Fläche an der Gesamtfläche von Grundstück und Gebäude ist entscheidend für die Aufnahme in das Betriebsvermögen. Übersteigt der betriebliche Anteil den Wert von 20 % des Gesamtwerts der Immobilie und 20.500 Euro ist er dem Betriebsvermögen zuzuordnen und abzuschreiben.

Zweitwohnung

Ist eine Zweitwohnung aus beruflichen Gründen erforderlich, so können die Kreditzinsen sowie weitere abzugsfähige Kosten inkl. AfA einer Finanzierung für die entsprechende Eigentumswohnung steuerlich abgesetzt werden.

Arbeitszimmer

Arbeitnehmer oder Selbstständige, Freiberufler und Unternehmer können Aufwendungen für ein häusliches Arbeitszimmer in einer gemieteten Wohnimmobilie oder im eigenen Wohnhaus bzw. der Eigentumswohnung steuerlich absetzen. Je nach Einkunftsart wird der Steuerabzug als Werbungskosten oder Betriebsausgaben vorgenommen. Sind Eigenheim oder Eigentumswohnung über einen Kredit finanziert, so gilt auch hier die Abzugsfähigkeit der Schuldzinsen und Abschreibungen. Allerdings muss das Arbeitszimmer in seiner Art und Nutzung den Voraussetzungen der Finanzverwaltung genügen.

Als häusliches Arbeitszimmer ist demnach ein Raum innerhalb der privat zu Wohnzwecken genutzten Räumlichkeiten zu verstehen, der jedoch in angemessenem Verhältnis zum Wohnraum stehen muss. Bei einer Zwei-Zimmer-Wohnung ist ein Drittel der Wohnfläche angemessen. Das Arbeitszimmer sollte von den Wohnräumen klar abgetrennt sein, ideal ist ein eigener Raum mit einer Tür. Eine Arbeitsecke im Schlafzimmer oder ein Durchgangsbereich im Flur werden nicht als Arbeitszimmer anerkannt. Ausstattung und Einrichtung müssen dem Begriff des Arbeitszimmers gerecht werden und darauf schließen lassen, dass hier gearbeitet wird. Befinden sich im Arbeitszimmer z.B. Möbel wie Bett und Kleiderschrank, dazu ein Schreibtisch und ein Ordnerregal, so werden die Anforderungen nicht erfüllt. Das häusliche Arbeitszimmer dient ausschließlich zur Verrichtung von gedanklichen, schriftlichen oder verwaltungstechnischen Arbeiten. Einen geringen privaten Nutzungsanteil von max. 10% toleriert die Finanzbehörde jedoch, beispielsweise, wenn dort eine Liege zum Entspannen in den Arbeitspausen steht.

Eine weitere wichtige Voraussetzung für die steuerliche Anerkennung der Aufwendungen für das häusliche Arbeitszimmer ist der Bezug zur beruflichen oder betrieblichen Tätigkeit. Die Kosten können unbeschränkt angesetzt werden, wenn das häusliche Arbeitszimmer den Mittelpunkt der beruflichen oder betrieblichen Tätigkeit darstellt.

Wenn für die berufliche oder betriebliche Tätigkeit kein anderer Arbeitsplatz als das häusliche Arbeitszimmer zur Verfügung steht, sind die Kosten beschränkt abzugsfähig, es gilt ein Höchstbetrag von 1.250 Euro pro Jahr und Person.

Hier muss also immer genau abgewogen werden, welche der beiden Definitionen im Einzelfall zutrifft. Bei einem selbstständigen Webdesigner als Einzelunternehmer, der in seinem Arbeitszimmer seine komplette Tätigkeit ausübt, ist der unbeschränkte Abzug der Kosten unstrittig. Ein Arbeitnehmer, der einen Telearbeitsplatz hat und seine Tätigkeit im Home Office verrichtet, kann rein theoretisch die Arbeit auch in einem Büro seiner Dienststelle ausüben. Für den unbeschränkten Abzug kommt es darauf an, ob die Tätigkeit zeitlich und inhaltlich überwiegend im häuslichen Arbeitszimmer ausgeübt wird und das auch vertraglich so vereinbart ist.

Die Kosten für ein häusliches Arbeitszimmer, die steuerlich absetzbar sind, gliedern sich in allgemeine Aufwendungen, spezielle Aufwendungen und Ausstattungsaufwendungen.

Allgemeine Aufwendungen können nur anteilig als Werbungskosten oder Betriebsausgaben angesetzt werden. Bei Eigenheim und Eigentumswohnung fallen darunter:

  • Gebäude-Abschreibungen
  • Schuldzinsen aus Darlehen für Kauf, Erhalt und Reparaturen der Immobilie
  • Grundsteuer
  • Müllabfuhrgebühren
  • Schornsteinfegergebühren
  • Gebäudeversicherungen
  • Wasser- und Energiekosten
  • Renovierungskosten für die Immobilie (ggf. für den Garten)
  • Reinigungskosten für die Immobilie

Die Gesamtkosten für Haus oder Wohnung werden anteilig auf die Fläche des Arbeitszimmers umgelegt. Das funktioniert so: Die Arbeitszimmerfläche wird durch die Gesamtwohnfläche geteilt und mit 100 multipliziert, was den Flächenanteil des Arbeitszimmers in Prozent ergibt. Der Gesamtbetrag der allgemeinen Aufwendungen wird nun mit dem prozentualen Flächenanteil multipliziert und durch 100 geteilt. Das Ergebnis ist der Kostenanteil der allgemeinen Aufwendungen für das Arbeitszimmer.

Spezielle Aufwendungen lassen sich dem Arbeitszimmer direkt zuordnen: Umbauten, Einbauten im Arbeitszimmer, Reinigungskosten nur für das Arbeitszimmer, Renovierungskosten. Zu den Aufwendungen für die zweckmäßige Ausstattung gehören Tapeten, Vorhänge, Gardinen, Teppiche, Lampen. Bei diesen beiden Aufwendungspositionen sind die Ausgaben als Werbungs- oder Betriebsausgaben steuerlich in voller Höhe anzusetzen.

Arbeitsmittel wie Büromöbel, Fachliteratur, Computer, Telefon, etc. fallen nicht unter die Aufwendungen für das Arbeitszimmer und sind generell vollständig als Werbungskosten bzw. Betriebsausgaben abzugsfähig.

Hinweis: Das Arbeitszimmer in Eigenheim oder Eigentumswohnung kann ebenfalls Teil des Betriebsvermögens bei Unternehmen und Selbstständigen/Freiberuflern werden, wenn der anteilige Marktwert mehr als 20% des Gesamtwerts der Immobilie beträgt und über 20.500 Euro liegt. Das kann jedoch steuerlich Nachteile mit sich bringen, wenn die Selbstständigkeit aufgegeben wird (Stichwort: Besteuerung der Stillen Reserven).

Foto: © Goodluz-Shutterstock.de