Immobilienkauf – Der Ablauf

Immobilienkauf

Ob Immobilienkauf oder Immobilienbau – Die Finanzierung sollte schon unter Dach und Fach sein, wenn eines dieser Projekte in die Tat umgesetzt wird. Gut zu wissen, welche Schritte nacheinander und in der richtigen Reihenfolge zu erledigen sind, damit Chaos, Stress und Verzettelung erst gar nicht entstehen. Beim Immobilienkauf kann der Erwerb einer zwangsversteigerten Immobilie ein deutliches Einsparpotential bieten, weshalb es sich lohnt, den Ablauf einer Zwangsversteigerung zu kennen.

Ablauf Immobilienbau

Fleißige Häuslebauer sind die Deutschen. Mit den Wirtschaftswunderjahren hat die Bauära für das Einfamilienhaus, die eigenen vier Wände, so richtig begonnen. Doch zwischen damals und heute liegen nicht nur in den Möglichkeiten, sondern auch in den Schritten für den Hausbau Welten. Wie der Ablauf aussehen sollte, zeigt die Übersicht.

1. Budget für den Hausbau klären

Einige zäumen das Pferd von hinten auf, werfen alle Wünsche in einen Topf und suchen dann nach der passenden Finanzierung – Diese Rechnung geht leider nicht auf, da sich die Wünsche dem Budget anpassen müssen. Zunächst ist ein Kassensturz angeraten. Monatliche Einnahmen und Ausgaben sind genauestens und ohne Schönfärberei gegenüberzustellen. Was bleibt unterm Strich für eine monatliche Darlehensrate inkl. Versicherungsprämien übrig? Zum einen sollte die Darlehensrückzahlung abgesichert sein, zum anderen benötigen Bauherren weitere spezielle Versicherungen, z.B. Bauherrenhaftpflicht, Feuerrohbau- und ggf. Bauleistungsversicherung. Prämienzahlungen können sich schnell aufaddieren und dann wird es eng.

Ist bereits angespartes Kapital vorhanden? Besteht eventuell ein Bausparvertrag? Eigenkapital und mögliche Ratenhöhe sind die Ausgangsbasis für die Darlehenssumme der Baufinanzierung. Allerdings müssen für ein Bankgespräch noch weitere Fragen geklärt werden: Besteht mindestens ein festes, unbefristetes Arbeitsverhältnis, das die Rückzahlung des Darlehens sichert? Wie sieht es mit weiteren laufenden Krediten aus und wie gestaltet sich der Schufa-Score? Können zusätzliche Sicherheiten mit eingebracht werden? Gibt es einen zweiten Kreditnehmer?

Mit einem Online-Baufinanzierungsrechner lassen sich verschiedene Beispielrechnungen anhand der ermittelten Werte durchführen, was Anhaltspunkte für die mögliche Darlehenssumme und die Finanzierungsdauer gibt.

2. Finanzierungsmöglichkeiten ausloten und beraten lassen

Baufinanzierungen finden sich in verschiedenen Varianten. Das Annuitäten-Darlehen bei dem die monatliche konstante Rate sowohl Zins- und Tilgungsanteil deckt, steht hier oft an erster Stelle. Daneben kommt ein endfälliges Darlehen, z.B. in Verbindung mit einem Bausparvertrag oder einer Risikolebensversicherung, in Frage. Denkbar ist auch eine so genannte Muskelhypothek, die sich durch Eigenleistungen kennzeichnet und somit den Eigenkapitalanteil erhöht und die Bausumme reduziert. Über die Vor- und Nachteile der Muskelhypothek sollten sich Häuslebauer aber im Klaren sein, gerne werden Aufwand, Stress und fehlende Fachkenntnis zu Gunsten der Kostenersparnis unterschätzt. Weiterhin sollten staatliche und regionale Fördermöglichkeiten in Betracht gezogen werden, welche die Baufinanzierung kostengünstig halten. Die Information über die verschiedenen Finanzierungslösungen und Kombinationsoptionen ist zudem für die weitere Planung von Bedeutung. Dadurch wird auch ersichtlich, ob eine Finanzierung überhaupt möglich ist.

3. Vorplanung und Kostenüberschlag

Um eine mögliche Finanzierung in trockene Tücher zu bringen, müssen zunächst die Kosten für die einzelnen Positionen und Bauschritte überschlagen werden. Damit verbunden ist auch die Suche nach dem passenden Grundstück, die Entscheidungsfindung für Art und Bauweise des neuen Eigenheims sowie für Bauplanung, Bauausführung, Baubegleitung.

Am einfachsten und günstigsten ist der Hausbau über einen Bauträger. Von der Beschaffung des Grundstücks über die Planung und den eigentlichen Bau erhalten Interessenten alles aus einer Hand und sparen sich zudem den Aufwand der umfangreichen Kostenermittlung. Diesen Vorteilen steht jedoch gegenüber, dass solche Eigenheime standardisiert sind in ihren Ausführungen und kaum Spielraum für individuelle Wünsche lassen. Die Auswahl eines seriösen und vertrauensvollen Bauträgers ist das A und O, da sich hier auch viele schwarze Schafe finden. Zudem sollten Verträge immer anwaltlich geprüft werden, um überraschende Kosten zu vermeiden.

Für wen diese Lösung nicht in Frage kommt, der setzt folgende Planungsüberlegen inklusive Kostenschätzung an:

Grundstück

Um das richtige Grundstück zu finden, sind persönliche Wunschparameter zu berücksichtigen, wichtiger ist allerdings die Größe, die zum Bauvorhaben passen muss. Daher sollte die Hausgröße schon feststehen (Ein- oder Zweifamilienhaus), auch Garage, Autostellplatz, Garten und Grünflächen sind bei der Grundstücksgröße einzuplanen. Wer in die Höhe baut, kann ein kleineres Grundstück wählen.

Diese Kosten sind beim Erwerb des Grundstücks einzurechnen:

  • Kaufpreis
  • Kosten für Notar, Grundbucheintrag
  • Grunderwerbsteuer
  • Kosten für die Erschließung
  • Abschluss einer Grund- und Hausbesitzer Haftpflichtversicherung
  • Maklergebühren

Die Suche können Bauherren selbst durchführen oder einen Makler beauftragen. Zu beachten sind bei der Auswahl auch Bauauflagen, Baubeschränkungen und Art der Flächennutzung, z.B. Wohngebiet, Mischgebiet. Mit Vorvertrag oder Kaufoption können sich Bauherren interessante Grundstücke reservieren lassen. Für die Finanzierung braucht es zumindest eine Aufstellung der möglichen Kosten.

Haus, Befestigung, Außenanlagen, Garten

Die Art des Hauses bestimmt die Kosten. Bauherren, die konkrete Vorstellungen vom Eigenheim haben, sind mit einem Architektenhaus bestens bedient. Bei den Bauweisen unterscheiden sich vor allen Dingen das Massivhaus und das Fertighaus, besondere Anforderungen werden an ein Energiesparhaus oder Passivhaus gestellt. Hier sollte nach Abwägung aller Vor- und Nachteile sowie der Kostenfaktoren eine Entscheidung getroffen und ggf. erste Angebote für Fertighäuser eingeholt werden.

Ein Architekt wird nahezu immer benötigt, bei Fertighäusern sind Architektenleistungen meist im Preis inbegriffen. Der Architekt kann je nach Fachgebiet auch die Planung der Befestigung, für Außenanlagen und Garten übernehmen. Alternativ kommen hier Unternehmen für Garten- und Landschaftsbau in Frage.

Die Honorare für Architekten orientieren sich an den Bauleistungsphasen. Nicht für alle Leistungsphasen muss der Architekt in Anspruch genommen werden, wenn der Bauherr vieles selbst organisiert. Schon im Rahmen der Kosteneinschätzung kann der Architekt jedoch wertvolle Dienste leisten, zum Bespiel durch die Grundlagenermittlung und die Vorplanung mit Kosteneinschätzung. Architekten sind weiterhin zuständig für die Entwurfsplanung mit Kostenberechnung, welche die Grundlage für den Bauantrag bildet. Die Bauplanung geht dann ins Detail und ist als Ablaufplanung für die verschiedenen Bauphasen zu verstehen, damit auch die Gewerke bestens koordiniert werden können. Einzukalkulieren sind außer dem Architektenhonorar weitere Nebenkosten für Vermessung, Statik, Baugenehmigung.

Bauausführung

Wer übernimmt die Ausführung aller Bauarbeiten – Ein Generalunternehmer, der alle erforderlichen Gewerke koordiniert oder organisiert der Bauherr selbst die unterschiedlichen Baufirmen? Werden Eigenleistungen eingebracht? All diese Fragen sollten in der Vorplanung beantwortet werden.

4. Finanzierung abschließen

Der Rahmenplan mit einem groben Kostenüberschlag steht, jetzt kann die Finanzierung in die Wege geleitet werden. Mittlerweile gibt es zahlreiche Erkenntnisse, so dass auch die Finanzierungart und etwaige Kombinationen mit Förderungen feststehen sollten, denn Förderungen sind immer vor Baubeginn zu beantragen. Nun ist das Einholen von Angeboten bei verschiedenen Banken und Vermittlern für die Baufinanzierung der nächste Schritt. Dazu bieten sich Baufinanzierungsvergleichsrechner an, die günstige Angebote auflisten. Nach Auswahl und Vertragsabschluss kann es dann richtig losgehen. Wer sich für die Bauträgerlösung entschieden hat, schließt als nächstes mit dem ausgesuchten Bauträger den Vertrag, ansonsten folgen die aufgeführten Schritte am Beispiel eines Massivhauses.

5. Grundstück erwerben/Erschließung

Nun wird der Kaufvertrag für das Grundstück geschlossen, es erfolgt die Eintragung im Grundbuch. Es ist ratsam eine Grund- und Hausbesitzer Haftpflicht abzuschließen. Die Erschließung des Grundstücks ist Voraussetzung für die Baugenehmigung. Dazu müssen Anträge bei den jeweiligen Versorgern gestellt und genehmigt werden. Dann kann die Ausführung erfolgen. Schon hier ist der Bauherr gehalten, das Grundstück zu sichern und die Arbeiten zu überwachen.

6. Entwurfsplanung, Bauantrag, Bauplanung

Die Entwurfsplanung ist für den Bauantrag bei der zuständigen Baubehörde erforderlich. Der Bauantrag umfasst neben dem eigentlichen Antragsformular Lageplan, Baubeschreibung, Zeichnungen, zahlreiche Berechnungen und die Aufstellung der Kosten. Ist alles in Ordnung, erhält der Bauherr die Baugenehmigung, die zwingend und gut sichtbar an der Baustelle anzubringen ist. Jetzt erst dürfen die Arbeiten beginnen. Schon während der Genehmigungsphase arbeitet der Architekt die detaillierte Bauplanung für die zeitliche und inhaltliche Bauausführung aus.

7. Ausschreibungen für Generalunternehmer bzw. Baufirmen, Handwerksbetriebe

Entsprechend der Bauplanung sollten nun Angebote für Generalunternehmer oder Handwerksfirmen eingeholt und Verträge nach ausführlicher Prüfung geschlossen werden. Eine Bauzeitenplanung ist hilfreich und koordiniert die einzelnen Gewerke.

8. Baustelle einrichten und Sicherheitsvorkehrungen treffen

Dem Bauherr obliegt die Verkehrssicherungspflicht, das heißt: Sowohl Bauvorschriften als auch erforderliche Sicherheitsmaßnahmen sind einzuhalten und zu überwachen Zu diesem Zeitpunkt sollten auch wichtige Versicherungen wie Bauherren-Haftpflicht, Bauleistungsversicherung und Feuerrohbauversicherung abgeschlossen sein. Der Bauverlauf ist vom Bauherrn stetig zu kontrollieren und zu überwachen, auch mittels Bautagebuch. Diese Aufgaben sind selbst dann durchzuführen, wenn sie einem Architekten oder Generalunternehmer übertragen wurden.

9. Erdarbeiten

Mit den Erdarbeiten beginnt der physische Bau. Eine der wichtigsten Maßnahmen ist hier das Ausheben der Baugrube.

10. Errichtung des Rohbaus

Die Rohbauarbeiten umfassen die Verlegung der Bodenplatte, die Anlage der Kellerwände, das Errichten der Außen- und Innenwände samt Decken und des Dachstuhls (Richtfest). Das Dach wird eingedeckt. Es folgen die Fassadenarbeiten. Der Bau einer Garage wird bei den Rohbauarbeiten meist mit umgesetzt.

11. Innenausbau

Bodenestrich, der Einbau von Fenstern, Außentüren, Treppen, das Verputzen der Wände und Decken, das Setzen der Innentüren, die Verlegung von Bodenbelägen sowie Maler- und Tapezierarbeiten bilden die wichtigsten Maßnahmen für den Innenausbau ab. Oftmals gehört dazu auch der Trockenbau, bei dem nicht tragende Wände, Decken und Böden in Leichtbauweise eingezogen werden.

Damit Wasser aus allen Hähnen fließt oder abfließt, es warm und hell im Haus wird, sind im nächsten Schritt die Anschlüsse an die Versorgungsleitungen mit allen Vorarbeiten erforderlich. Dazu braucht es Fachleute aus den Bereichen Sanitär, Heizung und Elektroinstallation. Auch intelligente Haustechnik ist für viele heute unverzichtbar, die von den Experten des Elektrohandwerks realisiert wird.

12. Bauabnahme

Das Haus steht und die wesentlichen Arbeiten sind beendet. Nun folgt die Bauabnahme durch die zuständige Baubehörde. Diese Schlussabnahme stellt sicher, dass entsprechend der Baugenehmigung alle baurechtlichen und bautechnischen Bestimmungen eingehalten wurden. Anschließend wird das Grundstück zur Erfassung im Katasteramt eingemessen.

13. Inneneinrichtung/Umzug

Jetzt folgen die angenehmen Dinge – Die Räume können mit vorhandenen oder neuen Möbeln eingerichtet und nach Belieben ausgestattet werden. Meist geschieht das im Rahmen des Umzugs in das neue Eigenheim.

14. Außenanlagen, Garten

Während das neue Eigenheim bezogen wird, laufen meist parallel schon die Arbeiten an den Außenanlagen. Dazu gehören die Anlage von befestigten Wegen, des Gartens, der Einbau von Außentreppen, Einfriedungen und Abgrenzungen zu Nachbargrundstücken oder zur öffentlichen Straße.

Ablauf Immobilienkauf

Der Immobilienkauf ist von der Menge an Ablaufschritten leichter zu bewältigen, dennoch sollte jeder Schritt gut durchdacht und geplant sein.

1. Budgetprüfung und Finanzierungsoptionen

Am Anfang steht auch hier die Analyse der eigenen Finanzen. Die Eingaben-Ausgabenrechnung ist unerlässlich für die Ermittlung der monatlichen Maximalbelastung. Besser ist es, die Ausgaben großzügig und mit Rücklagen für Unerwartetes zu planen. Ebenso müssen Versicherungsbeiträge berücksichtigt werden. Dazu gehören Versicherungen, die einerseits die Rückzahlung des Darlehens absichern (Restschuld-, Risikolebens-, Arbeitslosenzusatz-, Berufsunfähigkeitsversicherung) und anderseits für die Absicherung der Immobilie gegen Gefahren (Wohngebäudeversicherung).

Um eine Immobilienfinanzierung beantragen zu können, ist ein gesichertes und regelmäßiges Einkommen in ausreichender Höhe erforderlich, weiterhin wird eine gute Bonität vorausgesetzt. Eigenkapital verbessert die Kreditkonditionen und senkt die Darlehenssumme. Ein zweiter Kreditnehmer wirkt sich positiv auf die Vergabechancen aus.

Als Immobilienfinanzierung kommen verschiedene Darlehensarten in Frage. Wer sich nicht von Anfang an auf das klassische Annuitätendarlehen festlegen möchte, sollte sich über weitere Möglichkeiten wie Volltilgerdarlehen, endfälliges Darlehen oder Tilgungsdarlehen informieren. Informieren ist auch das richtige Stichwort für Förderdarlehen und Zuschüsse, die Bund, Länder, Gemeinden, Städte und Kirchen auf Antrag für den Bau und Kauf von Immobilien gewähren. Gerade, wenn der Kauf einer älteren Bestandsimmobilie geplant ist, bieten sich Förderdarlehen und Zuschüsse für energetische Sanierung, Modernisierung, barrierefreien Umbau oder Einbruchschutz an, welche die Immobilienfinanzierung deutlich günstiger gestalten. Da solche Förderungen immer im Vorhinein zu beantragen sind, sollte die Entscheidung vor dem Hauskauf fallen.

Wenn die eigenen Finanzierungsparameter feststehen, sollten Angebote von Banken, Kreditinstituten und Kreditvermittlungen eingeholt werden. Das funktioniert bei favorisierten Banken oder der Hausbank vor Ort, aber auch online mithilfe von Vergleichsrechnern für die Immobilienfinanzierung. Diese rechnen nicht nur die ideale Finanzierung in Details aus, sondern präsentieren auch gleich die günstigsten Anbieter. Bei diesen kann dann eine Kreditkonditionen-Anfrage erfolgen.

Entsprechend dem finanziellen Rahmen und der Option auf eine Finanzierung steht als nächstes die Immobiliensuche an.

2. Passende Immobilie finden – Abwägung neue Immobilie oder Bestandsimmobilie

Der Immobilienmarkt bietet sowohl neu gebaute Immobilien nach den aktuellen energetischen und technischen Standards als auch Bestandsimmobilien jeder Altersklasse. Ältere Bestandsimmobilien, sind für viele Kaufinteressenten reizvoll, da sie oftmals sehr günstig (so genannte Schnäppchenhäuser) erhältlich sind. Sie bergen aber auch große Kostenfallen, denn um sie auf den heutigen Standard zu bringen, muss der Käufer mehrere zehntausend Euro in die Hand nehmen. Darum heißt es hier: „Drum prüfe, wer sich ewig bindet“.

Mit der Suche nach dem passenden Objekt in der bevorzugten Wohnlage kann ein Makler beauftragt werden oder der Interessent erledigt dies durch Studieren des Anzeigenmarktes und der Aushänge von Banken und Sparkassen selbst.

Auf einen Besichtigungstermin sollten potentielle Käufer sehr gut vorbereitet sein, ob mit oder ohne Makler. Es liegt im eigenen Interesse, die Angaben des Verkäufers oder Maklers zu prüfen. Im Idealfall existiert bereits ein neutrales Wertgutachten mit einer Auflistung aller vorhandenen Mängel und ggf. durchzuführenden Renovierungs- und Sanierungsarbeiten. Ist das nicht der Fall, sollten Käufer bei Schnäppchenhäusern die Kosten für einen Sachverständigen nicht scheuen. Denn im Vergleich zu den horrenden Kosten, die umfangreiche Sanierungen von versteckten Mängeln verursachen, ist das Sachverständigen-Honorar geradezu verschwindend gering. Mängel, die der Sachverständige erkennt, sind zudem ein gerechtfertigter Grund, um dem Kaufpreis zu mindern.

Ebenfalls sollte ein Blick ins Grundbuch gewagt werden, um Klarheit über die Eigentumsverhältnisse zu erhalten. Last but not least wird angeraten, den Kaufvertrag detailliert zu prüfen. Wenn unter den Immobilienangeboten bereits ein Favorit ausgemacht werden kann, bietet sich eine Vorabreservierung oder ein Vorvertrag an.
Entsprechend dem finanziellen Rahmen und der Option auf eine Finanzierung steht als nächstes die Immobiliensuche an.

3. Finanzierungspartner wählen und abschließen

Die passende Immobilie ist gefunden, Kaufpreis und Kaufnebenkosten stehen fest, Kostenvoranschläge für Sanierung, Renovierung, Modernisierung liegen vor, die Unterlagen für die Finanzierung sind zusammengetragen, evtl. in Frage kommende Förderdarlehen/Zuschüsse ausgesucht – Jetzt kann die Finanzierung von der ausgewählten Bank geprüft und abgeschlossen werden.

4. Immobilie kaufen

Im nächsten Schritt wird der Kaufvertrag unterzeichnet. Gültigkeit erhält dieser allerdings erst durch die notarielle Beurkundung. Der Notar kann den Vertrag auch aufsetzen. In der Regel erfolgen Unterzeichnung und Beurkundung beim Notar. Die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch sichert den Eigentumsübergang und verhindert, dass nachträglich noch Änderungen durch den Verkäufer vorgenommen werden können. Der Käufer zahlt den Kaufpreis, der Verkäufer übergibt die Immobilie (Schlüsselübergabe). Es erfolgen die entsprechenden Eintragungen im Grundbuch.

Ablauf Zwangsversteigerung

Kann ein Kreditnehmer die Rückzahlung seiner Immobilienfinanzierung nicht mehr leisten und findet sich keine andere Lösung, so ist die Gläubigerbank, aufgrund ihres eingetragenen Grundpfandrechts, berechtigt, die Zwangsversteigerung zu beantragen. Auch eine Teilungsversteigerung bei Erbstreitigkeiten oder Differenzen zwischen Ehepartnern ist möglich. Die Zwangsversteigerung ist ein Vollstreckungsverfahren, das vom zuständigen Amtsgericht durchgeführt wird.

Immobilien, die zwangsversteigert werden, sind unterm Strich weitaus günstiger erhältlich, auch Notar- und Maklergebühren fallen nicht an. Für Immobilienkäufer kann sich eine Zwangsversteigerung durchaus lohnen. Zuvor sollten Interessierte schon „probehalber“ zwei oder drei dieser Veranstaltungen besucht haben, um sich einen Eindruck zu verschaffen.

Grundsätzlich kann an der öffentlichen Versteigerung jeder teilnehmen, der volljährig und voll geschäftsfähig ist. Ein gültiger Personalausweis ist am Versteigerungstermin vorzulegen. Auch kann ein Bevollmächtigter im Auftrag mitsteigern. Bieter müssen in der Regel eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10% in Form von bestätigten Schecks, per Überweisung oder als Bankbürgschaft hinterlegen, um überhaupt Gebote abgeben zu können.

Die Bekanntgabe des Zwangsversteigerungstermins erfolgt bis zu sechs Wochen im Voraus in den Amtsblättern, durch Aushänge im Gericht oder auf Internetportalen. Diese Zeit sollten Interessenten nutzen, um Einblicke in die Versteigerungsakte, die alle wesentlichen Informationen zur Immobilie, dem Grundstück inkl. Verkehrswertgutachten sowie den Grundbuchauszug enthält. Eine Innenbesichtigung der Immobilie ist nicht immer möglich, hier hat der Schuldner das Recht zur Verweigerung.

Der Ablauf einer Zwangsversteigerung gliedert sich in zwei Phasen. Zunächst findet der Versteigerungstermin statt und etwa sechs bis acht Wochen später folgt abschließend der Verteilungstermin.

Versteigerungstermin (Erstversteigerung) – Einleitung, Bekanntmachung

Es erfolgt die Feststellung der Verfahrensbeteiligten. Grundbucheintrag, Grundstückswert sowie das Mindestgebot werden bekanntgegeben und die Versteigerungsbedingungen genannt. Das Mindestgebot muss zwingend erreicht werden, ansonsten ist ein Zuschlag nicht möglich. Jetzt können Bieter noch offene Fragen klären.

Versteigerungstermin (Erstversteigerung) – Die Bieterstunde

Die Bieterstunde ist nicht exakt auf 60 Minuten festgelegt, sie kann auch durchaus mehrere Stunden betragen, mindestens sind jedoch 30 Minuten angesetzt. Jetzt können die Gebote mündlich abgegeben werden. Die Bieterstunde endet, wenn das letzte Gebot abgegeben und der Zuschlag an den Höchstbietenden erteilt ist. Mit dem Zuschlag ist der Höchstbietende sofort Eigentümer der Immobilie.

Liegt das höchste Gebot jedoch bei weniger als 70 Prozent des Verkehrswerts, so hat die Gläubigerbank das Recht, die Verweigerung des Zuschlags und einen zweiten Versteigerungstermin zu beantragen. Der Zuschlag wird von Amts wegen verweigert, wenn das Höchstgebot bei weniger als 50 Prozent des Verkehrswertes liegt. Weiterhin ist es der Gläubigerbank gestattet, selbst während des Termins noch die einstweilige Einstellung der Zwangsversteigerung zu erwirken. Ein neuer Termin wird auch dann erforderlich, wenn überhaupt kein Gebot abgegeben wird.

Bargebot, weitere Kosten und Zahlung

In der Bieterstunde werden Bargebote abgegeben, d.h. auf diesen Betrag fallen noch weitere Kosten und Gebühren an. Das Bargebot abzgl. der bereits erbrachten Sicherheitsleistung und zzgl. einer Verzinsung von 4% auf das Bargebot für die Zeit zwischen Zuschlag und Verteilungstermin sind per Überweisung an die Gerichtskasse zu zahlen, es ergeht eine entsprechende Zahlungsaufforderung. Den Nachweis der Gutschrift hat der Käufer am Tag des Verteilungstermins vorzulegen.

Weiterhin fallen eine Zuschlagsgebühr in Höhe von etwa 1% des Bargebots und die Gebühren für den Grundbucheintrag an. Hierüber erhält der Käufer ebenfalls eine Rechnung. Auch die Grunderwerbssteuer, die vom Finanzamt in Rechnung gestellt wird, ist von ihm zu tragen. Sie muss bezahlt sein, damit der Eintrag im Grundbuch erfolgen kann.

Verteilungstermin

Der Verteilungstermin ist mit der Übergabe der Immobilie gleichzusetzen und es ergeht der Beschluss über den Zuschlag, mit dem der neue Eigentümer alle Rechten und Pflichten für die ersteigerte Immobilie übernimmt. Gleichzeitig ist der Beschluss ein Räumungstitel gegen den Schuldner. Bewohnt dieser die Immobilie noch selbst, kann der neue Eigentümer den sofortigen Auszug verlangen. Bei einer vermieteten Immobilie bleibt das Mietverhältnis bestehen. Der neue Eigentümer hat jedoch ein Ausnahmekündigungsrecht, durch das er den bestehenden Mietvertrag innerhalb der gesetzlichen Fristen zum nächstmöglichen Termin kündigen kann, wenn wichtige Gründe wie Eigenbedarf vorliegen. Nach dem Verteilungstermin erfolgt die Eintragung im Grundbuch.

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