Versicherungen für den Immobilienkredit

Versicherungen

Es wird jede Menge gerechnet und kalkuliert, wenn es um ein Darlehen für den Immobilienkauf oder den Bau des neuen Eigenheims geht. Doch nicht nur die reinen Kreditkonditionen verlangen eine intensive Prüfung, auch die Absicherung der Rückzahlung gehört zu einem optimalen Immobilienkredit dazu. Dazu bieten sich verschiedene Versicherungen für den Immobilienkredit an. Auch die Kosten für die entsprechenden Versicherungsprämien müssen dann natürlich im Ausgabenbudget berücksichtigt werden. Es ist daher sinnvoll, sich bereits vor Darlehensabschluss darüber intensiv Gedanken zu machen.

Warum Immobilienkäufer eine Versicherung benötigen

Das Leben verläuft so gut wie nie in ganz geraden und hundertprozentig planbaren Bahnen. Veränderungen in den persönlichen Verhältnissen des Kreditnehmers können sich ungünstig auf das Einkommen und somit auf die Rückzahlung des Immobilienkredits auswirken. Die größten Risiken bilden dabei einschneidende Ereignisse wie:

  • Arbeitslosigkeit
  • Krankheit oder Unfall, die zu Arbeits- oder Berufsunfähigkeit führen
  • Tod des Kreditnehmers

Tritt einer dieser Fälle ein und es besteht keine fundierte Absicherung, stehen der Kreditnehmer bzw. seine Angehörigen vor einem großen Problem, denn das Leben geht weiter und die Bank will ihr Geld. Eine kurzzeitige Aussetzung kann hier keine Lösung sein, da eine schnelle Verbesserung der finanziellen Lage bei solchen Ereignissen eher die Ausnahme als die Regel ist. Können die Raten dann nicht mehr gezahlt werden, droht im schlimmsten Fall der Verlust der Immobilie.

Die Beschädigung oder Zerstörung der Immobilie kann weitreichende Folgen haben. Die Auswirkungen von Naturgewalten, Vandalismus, Einbruch, Feuer, Wasserschäden bedeuten automatisch Kosten, welche ein gigantisches Loch in die Haushaltskasse reißen. Daher ist eine Versicherung des Gebäudes in der Regel unabdingbar für die Immobilienkreditaufnahme und vertraglich festgelegt.

Beim Bau, der Sanierung oder Modernisierung einer Immobilie müssen zusätzliche unvorhersehbare Risiken ins Auge gefasst werden, weshalb eine fehlende Versicherung den Bauherren teuer zu stehen kommen kann und somit auch das Darlehen gefährdet.

Welche Versicherungen werden benötigt?

Nachfolgend sind alle in Frage kommenden Versicherungen je nach Risiken aufgeführt und beschrieben. Voraussetzungen und Leistungsumfang sind bei den Anbietern immer genau zu studieren, um später keine böse Überraschung zu erleben. Generell ist der Kreditnehmer frei in der Wahl der Versicherungsgesellschaft. Restschuld- oder Risikolebensversicherung sind mitunter an den Darlehensvertrag gekoppelt und werden dann bei einem Versicherungspartner der kreditgebenden Bank abgeschlossen.

Berufsunfähigkeitsversicherung

Berufsunfähig bedeutet, dass der erlernte oder bisher ausgeübte Beruf nicht mehr ausgeübt werden kann. Gründe dafür sind z.B. körperlich oder psychische Erkrankungen, Unfall oder Invalidität. Eine Berufsunfähigkeit kann dauerhaft oder zeitweise vorliegen, sie muss jedoch mindestens 50% betragen und durch einen Arzt bzw. Gutachter festgestellt wurden. Allerdings schließt die Berufsunfähigkeit nicht zwangsläufig aus, dass der Betroffene in einem anderen Berufszweig arbeiten kann.

Eine Berufsunfähigkeitsversicherung (BU) sichert Arbeitnehmer, Angestellte und Selbstständige durch die Zahlung einer Berufsunfähigkeitsrente ab. Diese freiwillige private Absicherung wird für alle empfohlen, die für den Lebensunterhalt auf ihre Arbeitskraft angewiesen sind. Da die Voraussetzungen und Konditionen von Anbieter zu Anbieter sehr verschieden sind, lohnt sich ein Vergleich.

Der Versicherungstarif bestimmt sich nach Beruf, Gesundheitszustand und gewünschter Rentenhöhe des potentiellen Versicherungsnehmers. Risikoreiche Berufe wie Maurer oder Dachdecker verlangen nach einer höheren Prämie, gleiches gilt für Hobbies, die auch mitabgefragt werden können. Wer also regelmäßig Bungeejumping oder Alpenklettern betreibt, wird entsprechend hochgestuft. Das wichtigste Kriterium, um überhaupt eine BU-Versicherung abzuschließen, ist der Gesundheitszustand bei Vertragsabschluss. Hier gibt es jedoch wiederum große Unterschiede bei den Anbietern in der Auslegung, welche Beeinträchtigungen den Abschluss ausschließen.

Grundsätzlich sollte eine Berufsunfähigkeitsversicherung so früh wie möglich abgeschlossen werden, durchaus schon ab dem Berufseinstieg. Bei den Tarifkonditionen kommt es nicht nur auf die günstigste Prämie an, sondern vielmehr auf flexible Beitragsanpassungen, einen Verzicht auf die abstrakte Verweisung (in einem anderen Beruf arbeiten) und ggf. die Zahlung bei nur zeitweiser Berufsunfähigkeit.

Risikolebensversicherung

Die Risikolebensversicherung kommt im Todesfall des Kreditnehmers zum Tragen. Die bei Vertragsabschluss festgelegte Summe wird an die Begünstigten ausgezahlt. Begünstigte können Lebenspartner, Angehörige, Unternehmen, Geschäftspartner oder auch Vereine sein. Der Versicherungsbeitrag wird meist in einer monatlichen Rate gezahlt, er kann aber auch als einmalige Summe bei Vertragsabschluss vereinbart werden. Das ist z.B. der Fall, wenn die Risikolebensversicherung an einen Immobilienkredit gebunden ist. Die Gesamtsumme wird auf den Darlehensbetrag aufgeschlagen und auf die monatliche Kreditrate umgelegt. Verschiedene Banken fordern diese Absicherung explizit für den Immobilienkredit. Eine Unterform der Risikolebensversicherung ist die Restschuldversicherung.

Restschuldversicherung

Die Restschuldversicherung ist die bekannteste Absicherung im Kreditwesen. Sie bezieht sich direkt auf das Darlehen und deckt je nach Tarifmodell Risiken wie Arbeitsunfähigkeit, Berufsunfähigkeit, Arbeitslosigkeit, Tod oder ggf. Scheidung ab. Sowohl jedes Risiko für sich als auch die Kombination von mehreren oder allen möglichen Risiken können versichert werden. Je umfangreicher die Absicherung, umso weitreichender fallen die Prüfungsoptionen aus. Auch die Beitragshöhe steigt entsprechend an.

Die Beitragshöhe richtet sich nach Laufzeit, Versicherungssumme, Lebensalter bei Vertragsabschluss, Gesundheitszustand. Weiter fließen Gesundheits-, Berufs- und Freizeitrisiken wie auch der Bildungsstand in die Berechnung mit ein. Bei zwei oder mehreren Kreditnehmern ist es sinnvoll, wenn alle eine solche Versicherung abschließen. Auch Verbundpolicen mit wechselseitiger Begünstigung sind möglich.

Immobilienfinanzierungen werden von zahlreichen Banken gleich mit der passenden Restschuldversicherung angeboten oder sie wird vorausgesetzt. Sowohl bei den Tarifen als auch den Voraussetzungen und Leistungen zeigen sich derart große Unterschiede je nach Anbieter, dass ein unabhängiger Vergleich im Vorfeld angeraten ist, um teure Versicherungen auszuschließen.

Arbeitslosenversicherung

Die Arbeitslosenversicherung in Bezug auf die Absicherung der Darlehensrückzahlung ist von der gesetzlichen oder freiwilligen Arbeitsloseversicherung abzugrenzen. Sie ist also nicht gleichzusetzen mit dem Arbeitgeber- und Arbeitnehmeranteil oder der freiwilligen Versicherung von Selbstständigen.

Die so genannte „Arbeitslosenschutzversicherung“ ist eine private Zusatzversicherung, um finanzielle Einbußen besser abfedern zu können. Sie schließt eine Versorgungslücke zwischen Arbeitslosengeld I und dem bisherigen Verdienst. Die Höhe der Leistung beträgt 33 bis 40 Prozent des letzten Nettogehalts. Die Arbeitslosenzusatzversicherung wird derzeit nur für Personen in einem abhängigen Beschäftigungsverhältnis, nicht jedoch für Selbstständige angeboten.

Bei dieser Versicherung sind einige Punkte hinsichtlich der Leistungspflicht zu beachten:

  • Gilt nur für betriebsbedingte Kündigungen, bei einigen Anbietern auch beim Abschluss von Aufhebungsverträgen oder wenn Lohnzahlungen für mindestens drei Monate ausbleiben
  • Wartezeiten sind einzuhalten, Dauer je nach Versicherungsgesellschaft unterschiedlich
  • Begrenzter Leistungszeitraum, z.B. 12 Monate, 21 Monate

Auch die Voraussetzungen für den Abschluss sind an Bedingungen geknüpft:

  • Ungekündigtes Arbeitsverhältnis (befristet oder unbefristet)
  • Es besteht kein Verwandtschaftsverhältnis zum Arbeitgeber
  • Die Arbeitszeit umfasst mindestens 15 Wochenstunden
  • Mindesteinkommen netto 1.000 Euro/Monat
  • Altersbeschränkung (oft bis 60 Jahre)
  • Deutscher Hauptwohnsitz

Die Beiträge zur privaten Arbeitslosenversicherung sind auch während der eingetretenen Arbeitslosigkeit weiterzuzahlen. Die Zusatzversicherung endet mit dem Rentenbeginn.

Wohngebäudeversicherung

Die Gebäudeversicherung für Bestandsimmobilien zählt zu den wichtigsten und darum sollte jeder Hausbesitzer eine solche abgeschlossen haben. In Darlehensverträgen für den Immobilienkredit wird der Abschluss meist zwingend vorgeschrieben. Die Versicherung ist in erster Linie für privat genutztes Wohneigentum verfügbar. Ein gewerblicher Anteil wird berücksichtigt, wenn der zu Wohnzwecken genutzte Teil mindestens 50% beträgt. Die Wohngebäudeversicherung ist ausschließlich für fertiggestellte Gebäude gedacht. Für im Bau befindliche Häuser finden sich einige spezielle Versicherungsmodelle. Voraussetzung für die Leistungspflicht der Versicherung ist, dass die Schäden nicht vorsätzlich oder fahrlässig herbeigeführt wurden.

Die Prämienhöhe für die Wohngebäudeversicherung richtet sich einerseits nach Alter, Wohnfläche, Zustand, Ausstattung der Immobilie und andererseits auch nach dem Umfang der integrierten Versicherungsleistungen. Da sich zum Teil erhebliche Unterschiede in den Tarifmodellen finden und stetig Anpassungen vorgenommen werden, ist ein fundierter Anbietervergleich unentbehrlich.

Versichert werden können zahlreiche Risiken, wobei sich der Standard auf die elementaren Grundgefahren Feuer, Leitungswasser, Sturm, Hagel und daraus resultierenden Schäden an der Immobilie und am festen Inventar (z.B. Heizungsanlage, Badewanne, fest verlegte Fußböden) begrenzt. Dazu bietet sich die Verbundversicherung aus Feuerversicherung, Leitungswasserversicherung und Sturmversicherung an. Mitversichert sind in der Regel auch Einbruchschäden, wenn der Schaden definitiv am Gebäude und seinen festen Bestandteilen entstanden ist.

Eine Reihe von Zusatzversicherungen können in den Vertrag mitaufgenommen werden. Dazu gehört die Elementarschadenversicherung, die u.a. bei Schäden durch Hochwasser, Überschwemmung, Schneedruck, Lawinenabgang, Erdrutsch, Erdbeben zahlt. Weiterhin finden sich Glasversicherungen für Fenster.

Eine Hausratversicherung kann ebenfalls Bestandteil der Wohngebäudeversicherung sein, wobei sich diese immer auf die gewählte Schadensabsicherung bezieht. Wer eine Verbundversicherung hat, erhält bei einem Schaden durch Feuer, Leitungswasser oder Sturm den Hausrat ersetzt, der durch diese Ereignisse Schaden genommen hat. Werden z.B. Einrichtungsgegenstände durch Hochwasser zerstört, zahlt die Hausratversicherung für Feuer, Leitungswasser oder Sturm nicht.

Die so genannte Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung stellt eine weitere und wichtige Zusatzversicherung innerhalb der Gebäudeversicherung dar. Diese übernimmt Schadensersatzanforderungen von Dritten gegenüber dem Haus- und Grundbesitzer, die sich aus einer Vernachlässigung der Verkehrssicherheitspflichten ergeben, z.B. Passanten rutschen auf nicht von Schnee geräumten Wegen aus und verletzen sich dabei.

Bauherrenhaftpflicht (bei Hausbau)

Die Bauherrenhaftpflicht ist zwar eine freiwillige Versicherung, dennoch sollte auf sie nicht verzichtet werden. Sowohl für den Neubau eines Hauses als auch bei größeren Umbau- und Sanierungsmaßnahmen deckt diese Versicherung Haftungsansprüche von dritten Personen ab, die durch Verletzung oder Vernachlässigung der Verkehrssicherungspflichten des Bauherren zu Schaden gekommen sind.

Auf einer Baustelle kann immer etwas passieren, einerseits wenn diese nicht entsprechend der Vorschriften gesichert ist, andererseits während der Bauarbeiten. Deshalb müssen Sicherheitsvorkehrungen getroffen werden, auch die Kontrolle der Einhaltung von Bauvorschriften ist unablässig. Ein beliebtes Beispiel für Haftungsschäden sind spielende Kinder, die sich wegen unzureichender Absperrung Zutritt zur Baustelle verschaffen können und sich dann dort verletzen oder in eine Grube fallen. Der Bauherr trägt hier die Verantwortung, ihm obliegen die Sicherheits-, Kontroll- und Überwachungspflichten, auch wenn er Bauunternehmer mit der Durchführung der Aufgaben betraut.

In der Bauherrenhaftpflicht sind Personenschäden, Sachschäden und Vermögensschäden versichert. Ist beispielsweise ein Passant mit dem Fahrrad unterwegs und wird von herabfallenden Dachziegeln verletzt, die auch das Fahrrad beschädigen, greift die Versicherung auch für den Ersatz des Fahrrades. Vermögensschäden beziehen sich auf Folgeschäden und schließen Leistungen aufgrund von Nutzungs- oder Verdienstausfällen des Geschädigten ein. Nicht versichert sind Schäden, die eigenen Familienmitgliedern zugefügt werden können. Auch die vorsätzliche oder fahrlässige Missachtung der Bauherren-Pflichten schließt eine Leistungspflicht der Versicherung aus.

Als Grundlage für die Höhe der Versicherungssumme dient die Bausumme, die über eine Baufinanzierung erbracht werden kann, plus Risikoaufschläge für Eigenleistungen. Eigenleistungen beinhalten grundsätzlich ein höheres Risiko, z.B. wenn der Bauherr nicht vom Fach ist. Dadurch erhöht sich die Prämie. Die Bauherrenhaftpflichtversicherung wird für den gesamten Bauzeitraum, bestenfalls noch vor dem ersten Arbeitsschritt bis zur offiziellen Bauabnahme abgeschlossen. Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung ist oftmals mitenthalten. Wer auf Nummer sicher gehen möchte, entscheidet sich direkt nach dem Grundstückskauf für die Versicherung, denn auch ein Baugrundstück birgt seine Risiken.

Experten empfehlen die Versicherungssumme lieber zu hoch als zu niedrig anzusetzen und einen Vergleich der Angebote durchzuführen. Da gerade Unfallschäden hohe Schadenersatzforderungen nach sich ziehen können, ist der Bauherr immer angehalten, sein Zepter nicht aus der Hand zu geben und auch die Arbeit der Bauunternehmer zu kontrollieren.

Bauleistungsversicherung (bei Hausbau und Sanierung)

Während die Bauherrenhaftpflicht explizit eine Absicherung gegen Schäden an dritten Personen darstellt, tritt die Bauleistungsversicherung, auch Bauversicherung, für Schäden am Bau ein, die durch Naturgewalten wie Hochwasser oder Sturm, Vandalismus, Konstruktions- und Materialfehler, Fahrlässigkeit bei der Durchführung, Diebstahl von Materialien, Arbeitsgeräten, Maschinen entstehen. Jeder, der baut oder umfangreich saniert, ist also gut beraten, eine Bauleistungsversicherung abzuschließen. Sie wird auch von Bauunternehmern als wichtige Absicherung genutzt. Feuer, Brand und Blitzschlag werden nicht von dieser Versicherung getragen – Hier findet sich die Feuerrohbauversicherung, die in der Bauphase nicht fehlen sollte.

Auch die Bauleistungsversicherung ist zeitlich begrenzt auf die Bauphase. Bausumme oder Sanierungskosten sowie Eigenleistungen bestimmen die Versicherungssumme und die Prämienhöhe. Wie bei der Bauherrenhaftpflichtversicherung stufen Eigenleistungen die Prämie hoch, auch wenn sie insgesamt gesehen die Bau- oder Sanierungskosten reduzieren. Der Leistungsumfang im Detail variiert je nach Anbieter und sollte vor Abschluss genau geprüft werden. Schäden am Bau können gravierender Natur sein und schnell in den fünf- bis sechsstelligen Bereich wandern. Deshalb lieber mehr und höher versichern, als schlussendlich durch hohe Kosten auch noch die Baufinanzierung zu gefährden.

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