Hypothekenzinsen

Hypothekenzinsen

Bau- und Immobilienfinanzierungen sind meist als Hypotheken- oder Grundschulddarlehen angelegt. Auf das Hypothekendarlehen entfallen Hypothekenzinsen, deren Höhe von verschiedenen Faktoren wie Inflation, Darlehenssumme, Bonität des Kreditnehmers und Vertragslaufzeit abhängig ist. Beim Vergleich von Angeboten für ein Hypothekendarlehen steht der Zinssatz im Fokus. Doch es ist nicht allein damit getan, sich automatisch für den niedrigsten Zinssatz zu entscheiden, denn die Zinsentwicklung ist ausschlaggebend für die Zinsbindungsfrist.

Was sind Hypothekenzinsen

Die so genannte Hypothek bezeichnet ein Grundpfandrecht, das sich der Kreditgeber auf Grundstücke und Immobilien einräumen lässt. Der Kreditnehmer gibt seine Besitzrechte durch die Hypothek an die Bank ab. Die Hypothek wird im Grundbuch eingetragen. Somit hat die Bank ein Pfand für den Fall, dass der Kreditnehmer seinen Rückzahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommt. Dann kann sie entsprechend mit dem Beleihungsobjekt verfahren, um an ihr Geld zu kommen, z.B. durch Einleitung der Zwangsversteigerung.

Bau- und Immobiliendarlehen mit einer Hypothek als Kreditabsicherung werden als Hypothekendarlehen bezeichnet. Wie bei jedem Kredit fallen für die Gewährung von Kapital Sollzinsen an – Bei Hypothekendarlehen sind das die Hypothekenzinsen, die nach den gesetzlichen Bestimmungen ebenfalls im Grundbuch eingetragen werden.

Die Hypothek ist grundsätzlich mit einem konkreten Darlehen verknüpft und entspricht in der Höhe der Darlehenssumme. Durch die komplette Rückzahlung des Darlehens erlischt das Schuldverhältnis, die Hypothek kann gelöscht werden. Im Falle einer Anschlussfinanzierung für die Restschuld wird die Hypothek an die ablösende Bank mit dem entsprechenden Wert übertragen.

Die Bindung an ein bestimmtes Darlehen unterscheidet die Hypothek von der Grundschuld, die ebenfalls als Kreditabsicherung für Immobiliendarlehen in Frage kommt. Diese wird gleichermaßen in Höhe der Kapitalsumme in das Grundbuch eingetragen, sie bleibt aber nach Darlehensrückzahlung mit dem unveränderten Betrag darin stehen und kann für andere Kredite, z.B. durch Übertragung an einen neuen Kreditnehmer genutzt werden, wenn sie nicht auf Antrag gelöscht wird.

Der Hypothekenzinssatz als Sollzinssatz wird entsprechend der beeinflussenden Faktoren kalkuliert und bei den klassischen Annuitätendarlehen für eine bestimmte Zeit festgeschrieben. Die Zinsbindung kann für Zeiträume zwischen 5 und 20 Jahren oder länger, je nach Angebot, erfolgen.

So findest Du günstige Hypothekenzinsen

Günstig soll er sein, der Hypothekenzinssatz, denn er beeinflusst Kosten und Laufzeit des Darlehens, wirkt sich auf die monatliche Ratenhöhe und indirekt auch auf die Darlehenssumme aus. Doch nach welchen Kriterien kalkulieren Kreditinstitute die Zinsen für Hypothekendarlehen? Zu berücksichtigen sind hier gleich mehrere Punkte:

  • Allgemeine wirtschaftliche Lage
  • Leitzins
  • Eigenkapital vorhanden/ohne Eigenkapital
  • Bonität
  • Weitere Sicherheiten, z.B. ein zweiter Kreditnehmer
  • Zinsfestschreibung oder variable Zinsgestaltung
  • Sonstige Beurteilungen des Kreditinstituts

Während ein individuelles Angebot für Hypothekenzinsen natürlich erst nach genauer Kenntnis aller persönlichen Voraussetzungen erfolgen kann, ermöglichen Bauzinsrechner eine erste Orientierung über aktuelle Zinsen für Hypothekendarlehen, die zunächst unabhängig von Einzelheiten sind und sich nach dem marktwirtschaftlichen Zinsniveau sowie spezifischen Merkmalen der Anbieter richten. Bauzinsrechner mit Vergleichsoption listen gleichzeitig günstige Anbieter für Hypothekendarlehen auf und ersparen die aufwendige Suche. Sowohl Banken als auch spezialisierte Kreditvermittlungen kommen als Anbieter für Baufinanzierungen in Frage. Dazu gehören u.a. DKB, ING DiBa, Dr. Klein, Interhyp.

Richtige Zinsbindungsfrist wählen

Die Zinsbindungsfrist bezeichnet den Zeitraum, in dem der Sollzins für das Hypothekendarlehen festgeschrieben und somit unveränderlich ist. Im Gegensatz zum variablen Hypothekenzins, der alle 3 Monate an den Euribor-Zins angepasst wird und somit steigen oder sinken kann, hat der Kreditnehmer beim gebundenen Sollzins das Plus an Planungssicherheit. Die Festschreibung kann für 5 bis 30 Jahre gewählt werden, wobei es hier entscheidend auf die aktuellen Hypothekenzinsen und ihre Entwicklungsprognose ankommt. Bei aktuell sehr niedrigen Zinsen und der Tendenz zu steigenden Zinsen ist eine lange Zinsfestschreibung über 10 Jahre, 15 Jahre oder 20 Jahre eine Option, auch immer in Abhängigkeit von Kreditsumme und Tilgungssatz. Bei langen Zinsbindungen berechnen die Banken einen Zinsaufschlag. Aktuell hohe Zinsen, für die ein sinkendes Niveau erwartet wird, werden besser für kürzere Zeiträume wie 3 oder 5 Jahre festgeschrieben. Kurze Zinsfestschreibungen sparen Zinskosten ein.

Hypothekenzinsen vergleichen

Der Online Rechner für Hypothekenzinsen bietet eine erste Orientierung und das anhand von wenigen relevanten Daten wie Nettodarlehensbetrag, Laufzeit (Sollzinsbindung), Beleihung, Tilgung, ggf. Postleitzahl für regionale Angebote. So wird es leicht, Baufinanzierungen zu vergleichen. Schnell ist ersichtlich, bei welchem Anbieter die Hypothekenzinsen derzeit besonders niedrig liegen. Neben dem Sollzins ist auch der effektive Jahreszins genauer zu betrachten, denn er berücksichtigt die gesamten Kreditkosten. Im Idealfall sind beide Werte identisch. Je geringer die Hypothekenzinsen ausfallen, umso mehr Spielraum bleibt für eine höhere Tilgung und somit die schnellere Rückzahlung des Darlehens.

Formel

Mit dem Hypothekenzins (Sollzins) lässt sich die monatliche Kreditrate der Bau- oder Immobilienfinanzierung nach folgender Formel berechnen:

Darlehensbetrag x (Sollzins + Tilgungssatz) : 1200

Verlauf

Wann ist der richtige Zeitpunkt, um eine Immobilien- oder Baufinanzierung abzuschließen? Welche Zinsbindungsfrist macht Sinn, um Sparpotential auszuschöpfen? Mit welchen Konditionen ist kurzfristig, mittelfristig, langfristig zu rechnen? Die Tabelle zeigt die Entwicklung der durchschnittlichen Zinsen, bei einer Zinsbindung von 10 Jahren im historischen Vergleich und ermöglicht eine Prognose für künftige Tendenzen. Das Diagramm stellt den Verlauf rückblickend für die Jahre 2009 bis 2018 dar.

April 2009April 2010April 2011April 2012April 2013April 2014April 2015April 2016April 2017April 2018
4,20 %3,92 %4,20 %3,13 %2,58 %2,43 %1,32 %1,40 %1,50 %1,50 %

© Billion Photos Shutterstock.de