Optimale Tilgung eines Immobilienkredites

Optimale Tilgung

Im Bereich der Immobilienfinanzierung lassen sich drei wesentliche Arten unterscheiden: Annuitätendarlehen, Tilgungsdarlehen und endfällige Darlehen. Je nach Variante zeigt sich die Tilgung unterschiedlich. Da das Annuitätendarlehen in der Praxis für Kreditnehmer die meistgewählte Option ist, sollte bereits im Vorfeld über die optimale Tilgung nachgedacht werden, damit der Kredit schneller und kostengünstiger zurückgezahlt werden kann.

Annuitätendarlehen, Tilgungsdarlehen und endfällige Darlehen

Der Kredit hat immer zwei Komponenten: Zinsen und Tilgung. Die Zinsen erhält die Bank dafür, dass sie das Geld zur Verfügung stellt. Die Rückzahlung der Kreditsumme ohne Zinsen bildet die Tilgung ab.

Das Annuitätendarlehen kennzeichnet sich durch konstante Rückzahlungsraten. Während der Zinsbindungsfrist (festgeschriebener Sollzins) bleibt die Höhe der monatlichen Rate unverändert, was dem Darlehensnehmer sehr gute Planungssicherheit bietet. Die Monatsrate setzt sich aus einem Zins- und Tilgungsanteil zusammen. Im Laufe der Zeit verändert sich die Zusammensetzung der Anteile bei unveränderter Ratenhöhe: Der Zinsanteil wird zunehmend geringer, während der Tilgungsanteil steigt. Das rührt daher, dass die Zinsen auf die verbleibende Restschuld gezahlt werden und da sich diese kontinuierlich durch die Tilgung reduziert, sinkt der Zinsanteil. Bei Vertragsabschluss wird daher von einer anfänglichen Tilgung gesprochen. Am Ende der Zinsbindungsfrist ist in der Regel eine Restschuld vorhanden, die durch eine Anschlussfinanzierung beglichen wird. Wie hoch die Restschuld und auch die Kosten für das Immobiliendarlehen ausfallen, lässt sich durch den richtigen Tilgungssatz gezielt beeinflussen.

Bezeichnend für ein Tilgungsdarlehen ist der monatlich gleichbleibende Tilgungsanteil. Mit fortschreitender Rückzahlung nimmt der Zinsanteil ab, was zu einer veränderten Ratenhöhe führt. Während die Monatsrate zu Beginn der Rückzahlung noch hoch liegt, sinkt sie im Lauf der Zeit durch die abbezahlten Zinsen.

Bei einem endfälligen Immobiliendarlehen wird der Kreditbetrag erst am Ende der Laufzeit in einem Betrag getilgt. Während der Zinsbindungsfrist zahlt der Kreditnehmer nur die Zinsen in monatlichen Raten. Das heißt, am Ende der Zinsbindung ist die Kreditschuld noch vorhanden. Kreditinstitute koppeln endfällige Darlehen meist mit Bausparverträgen oder Risikolebensversicherungen, um die Tilgung sicherzustellen.

Das Immobiliendarlehen mit gleichbleibender Annuität hat unter allen Varianten den größten Stellenwert, da es auch hinsichtlich der Tilgung Verlässlichkeit und Flexibilität gleichermaßen bietet. Nachfolgend wird beschrieben wie die Tilgung einer solchen Baufinanzierung optimiert werden kann.

Anfängliche Tilgung beim Annuitätendarlehen

Der Tilgungssatz verändert sich im Laufe der Zeit. Am Anfang liegt er niedrig, zum Ende hin wird er immer höher. Darlehensnehmer legen bei Vertragsabschluss einen Tilgungssatz in Prozentpunkten fest. Da sich der Tilgungsanteil fortwährend durch einen sinkenden Zinsanteil erhöht, kann hier nur von einer anfänglichen Tilgung, gültig für das erste Jahr, gesprochen werden. Die Einstiegshöhe für die Tilgung liegt zwischen 1 und 2 %. Damit wird eine Mindesttilgung vorgenommen.

Um die Kreditschuld schneller und ggf. sogar innerhalb der Zinsbindungsfrist zu tilgen, kann von Anfang an ein höherer Tilgungssatz gewählt werden. Dieser muss jedoch kompatibel mit dem Budget für die monatliche Gesamtrate sein, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt. In Niedrigzinsphasen kann sich eine solche Lösung sogar sehr gut anbieten, da mehr Spielraum für die Höhe des Tilgungsanteils besteht.

Je nach Kreditvertrag ist die Anpassung des Tilgungssatzes während der Laufzeit möglich, so dass dieser nach oben oder bei Bedarf auch nach unten gesetzt wird.

Überlegen zum richtigen Tilgungssatz

Welcher Tilgungssatz für den Einzelnen geeignet ist, hängt in erster Linie von der Budgetgrenze für die monatliche Rate ab und wird auch durch die Zinshöhe beeinflusst. Liegen die Bauzinsen für einen Immobilienkredit sehr niedrig, bleibt mehr Geld für die Tilgung übrig. Je höher die Tilgung, umso höher gestaltet sich die Monatsrate, letztlich verkürzt sich jedoch die Laufzeit, die Restschuld sinkt schneller, die Zinskosten können niedrig gehalten werden. Experten empfehlen für die Tilgung: So hoch wie möglich, so niedrig wie nötig, wobei nicht zu knapp kalkuliert werden sollte, um Engpässe zu vermeiden. Ein anfänglich hoher Zinssatz hat viele Vorteile.

Tilgungsrechner und Tilgungsplan

Wie entwickelt sich der Tilgungsanteil je nach anfänglichem Tilgungssatz während der Laufzeit bzw. Zinsbindungsfrist? Diese Frage lässt sich nur durch einen Tilgungsplan klären. Online Bauzins- oder Tilgungsrechner sind hier das profunde Mittel, um schon im Vorfeld abzuwägen. Die Eingabe aller wichtigen Eckdaten zur Baufinanzierung genügt und das Ergebnis wird direkt anzeigt. Auch die Erstellung eines Tilgungsplans für die veranschlagte Laufzeit ist meist inbegriffen. So lassen sich durch die Eingabe verschiedener Tilgungssätze die jeweiligen Tilgungspläne gegeneinander abwägen und entsprechend der eigenen Möglichkeiten kann der ideale Tilgungssatz gewählt werden.

Tipp: Sondertilgungen vereinbaren

Außerplanmäßige Tilgungszahlungen, als Sondertilgung bezeichnet, sollten zumindest im Kreditvertrag vereinbart sein. So hat der Kreditnehmer die Möglichkeit, den Kredit schneller zu tilgen und die Restschuld zu senken. Höhe und Turnus der Sondertilgung legt dabei in der Regel das Kreditinstitut fest. Etwa 5 bis 10% der Darlehensnettosumme kommen pro Jahr als Sonderzahlung in Betracht. Banken können für die Einräumung dieses Sonderrechtes Extrakosten veranschlagen oder den Zinssatz erhöhen. Darüber sollten sich Darlehensnehmer im Vorfeld informieren.

Foto: © Stokkete Shutterstock.de